Encadrement des loyers 2026 : villes concernées et sanctions

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Mis à jour en octobre 2026

46 %. C’est la part des annonces de location parisiennes qui dépasseraient le plafond légal, selon l’adjoint au logement de la Ville de Paris interrogé par franceinfo début septembre 2026. Ce chiffre dit deux choses. Beaucoup de bailleurs jouent avec la règle. Et beaucoup d’autres ne savent tout simplement pas qu’elle s’applique à leur bien.

L’encadrement des loyers 2026 ne se résume pas à une liste de villes. Il combine deux mécanismes distincts, une grille de loyers révisée chaque année par arrêté préfectoral, des exceptions strictement bornées et un régime de sanctions que certaines collectivités appliquent désormais elles-mêmes. Le tout sur fond d’échéance : l’expérimentation issue de la loi ELAN arrive à son terme fin novembre 2026.

Ce guide fait le point sur l’état du droit au 29 septembre 2026. Vous saurez où s’applique le plafond, comment calculer un loyer conforme au centime près, quand un complément de loyer tient juridiquement, et ce que vous risquez en cas de dépassement.

Encadrement des loyers 2026 : deux dispositifs à ne pas confondre

La confusion la plus fréquente chez les bailleurs tient à un mot. « Encadrement » désigne en réalité deux régimes juridiques différents, qui se superposent dans certaines communes et pas dans d’autres.

L’encadrement du niveau des loyers (loi ELAN)

C’est le dispositif le plus contraignant. Institué à titre expérimental par l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, il plafonne le loyer lui-même. Dans les territoires volontaires, le préfet fixe chaque année par arrêté un loyer de référence au mètre carré. Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, égal au loyer de référence augmenté de 20 %.

L’expérimentation, initialement prévue pour cinq ans, a été portée à huit ans par la loi 3DS du 21 février 2022. Elle ne concerne que les territoires qui en ont fait la demande et dont la candidature a été validée par décret.

L’encadrement de l’évolution des loyers (zones tendues)

Le second mécanisme est beaucoup plus large. Il s’applique dans toutes les zones tendues, c’est-à-dire les communes listées par le décret du 10 mai 2013, dont la liste a été actualisée en dernier lieu par un décret du 22 décembre 2025. Ici, pas de plafond au mètre carré : lors d’une relocation, le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire, sauf exceptions.

Ce gel est reconduit d’année en année. Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 le prolonge pour les baux conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027.

💡 Le savoir-clé : dans les communes où les deux régimes coexistent (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille…), vous devez respecter les deux plafonds à la fois. Le loyer de relocation ne peut excéder ni le loyer du précédent locataire, ni le loyer de référence majoré : c’est le plus bas des deux qui s’impose.

Quels baux sont visés ?

• Location vide à usage de résidence principale : concernée.
• Location meublée à usage de résidence principale, y compris en LMNP : concernée, avec une grille de référence propre au meublé.
• Bail mobilité : concerné, malgré sa courte durée.
• Meublé de tourisme, logement social ou conventionné : hors champ, ils obéissent à leurs propres règles.

Quelles villes sont concernées par l’encadrement des loyers en 2026 ?

Au 29 septembre 2026, neuf territoires appliquent l’encadrement du niveau des loyers, soit environ 70 communes. Aucun nouveau territoire n’y est entré depuis Grenoble, en janvier 2025. La liste ci-dessous reprend les dates d’entrée en vigueur publiées par l’ANIL et par service-public.

Grenoble et Pays basque : raisonnez à l’adresse, pas à la commune

À Grenoble-Alpes Métropole, treize communes sont couvertes en totalité. Huit autres, dont Grenoble, Échirolles et Saint-Martin-d’Hères, ne le sont que sur une partie de leur territoire. Au Pays basque, les 24 communes sont couvertes intégralement, de Bayonne à Hendaye en passant par Anglet, où Extencia dispose d’un cabinet.

⚠️ Point de vigilance : ne vous fiez jamais au seul nom de la ville. Vérifiez votre adresse exacte dans l’outil de consultation de votre territoire ou dans l’arrêté préfectoral en vigueur : le zonage descend parfois jusqu’au quartier, et le loyer de référence varie d’une rue à l’autre.

Outre-mer : un cadre ouvert par la loi du 13 juin 2025

La loi n° 2025-534 du 13 juin 2025, dite loi Bélim, permet aux collectivités de Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte de candidater à leur tour à l’encadrement du niveau des loyers. Cette possibilité reste à activer territoire par territoire. À notre connaissance, aucun loyer de référence n’y est encore opposable fin septembre 2026 (à vérifier auprès de l’ADIL locale).

Le gel à la relocation, lui, s’applique déjà dans les communes ultramarines classées en zone tendue, comme Saint-Denis ou Saint-Pierre à La Réunion. Notre équipe aux Antilles suit ces évolutions au plus près.

Toutes les autres zones tendues : un gel, pas un plafond

Marseille, Toulouse, Nice ou Rennes sont classées en zone tendue sans appliquer l’encadrement du niveau. Vous y fixez librement le loyer d’une première mise en location. En revanche, à chaque relocation, le nouveau loyer reste bloqué au niveau de l’ancien, hors exceptions.

• Travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer : hausse annuelle limitée à 15 % du coût TTC des travaux.
• Loyer manifestement sous-évalué : hausse limitée à 50 % de l’écart avec les loyers du voisinage, justifiée par des références comparables.
• Logement classé F ou G : aucune exception possible, le loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire.

Votre bien se situe dans l’un de ces territoires et vous hésitez sur le loyer à afficher ? Posez la question à nos experts en immobilier locatif.

Fin novembre 2026 : fin de l’expérimentation ou prolongation ?

C’est la question qui agite les bailleurs depuis le printemps. La réponse tient en une distinction : ce qui est en vigueur, et ce qui est en discussion.

Ce que dit le droit en vigueur

L’article 140 de la loi ELAN fixe une durée de huit ans à compter de la publication de la loi, parue au Journal officiel du 24 novembre 2018. Sans nouveau texte, l’expérimentation s’éteint donc fin novembre 2026. Jusqu’à cette date, les loyers de référence restent pleinement opposables et les sanctions applicables.

Ce qui est en discussion au Parlement

Le 11 décembre 2025, l’Assemblée nationale a adopté en première lecture la proposition de loi du député Iñaki Echaniz visant à pérenniser le dispositif. Le gouvernement, par la voix du ministre du Logement Vincent Jeanbrun, a annoncé fin juin 2026 vouloir l’amender pour se limiter à une prolongation de deux ans dans les seuls territoires déjà engagés. L’examen au Sénat est annoncé à partir du 21 octobre 2026.

⚠️ Point de vigilance : ne misez pas sur une disparition du plafond pour fixer le loyer d’un bail signé cet automne. Un bail conclu avant l’échéance reste soumis à l’arrêté en vigueur au jour de sa signature, et le trop-perçu reste restituable au locataire.

Ce que cela change pour vos décisions de l’automne

• Bail à signer avant fin novembre : appliquez strictement la grille en vigueur. Aucune tolérance n’est prévue pour anticiper une éventuelle fin du dispositif.
• Bail à signer en décembre ou après : suivez de près le vote du Parlement. Si la prolongation est adoptée après l’échéance, ses effets sur les baux signés entre-temps dépendront de la rédaction finale du texte.
• Relocation en zone tendue : quel que soit le sort de la loi ELAN, le gel à la relocation reste applicable jusqu’au 31 juillet 2027.

Comment calculer un loyer encadré, étape par étape

Le calcul lui-même est simple. Les erreurs viennent presque toujours des données d’entrée : mauvaise surface, mauvaise époque de construction, mauvaise grille. Suivez cet ordre.

Les quatre critères qui déterminent votre loyer de référence

1. Le secteur géographique : quartier ou zone définie par l’arrêté préfectoral de votre territoire.
2. Le nombre de pièces principales : de 1 à 4 et plus.
3. L’époque de construction : avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990.
4. Le type de location : vide ou meublée, chaque catégorie ayant sa propre valeur.

Le loyer de référence s’exprime en euros par mètre carré de surface habitable, au sens de la loi Boutin. Pas la surface Carrez, pas la surface au sol. Un balcon, une cave ou les parties sous 1,80 m de hauteur ne comptent pas.

Exemple chiffré : un T2 de 40 m² loué vide

Prenons un deux-pièces de 40 m² habitables, construit en 1960, loué vide. Les valeurs ci-dessous sont fictives et servent uniquement à illustrer la méthode : les vôtres figurent dans l’arrêté préfectoral de votre territoire.

Le plafond de 1 152 € porte sur le loyer de base. Les charges récupérables s’ajoutent. Un éventuel complément de loyer aussi, mais uniquement si les conditions strictes détaillées plus bas sont réunies.

Supposons maintenant que le bailleur ait signé à 1 300 € hors charges, sans complément justifié. Le dépassement atteint 148 € par mois. Après deux ans de bail, le trop-perçu s’élève à 3 552 €, restituable au locataire, sans compter l’amende administrative éventuelle.

✅ Bonne pratique : faites mesurer la surface habitable par un professionnel et conservez le certificat avec le bail. Deux mètres carrés d’écart sur un plafond de 28,80 €/m², c’est 57,60 € par mois de loyer contestable, soit près de 700 € par an.

Location meublée et LMNP : une grille à part

Les arrêtés prévoient des valeurs spécifiques pour le meublé, supérieures à celles du vide. N’appliquez jamais vous-même une majoration forfaitaire : lisez directement la colonne « meublé » de la grille. Pour un investisseur en LMNP, ce plafond conditionne directement la rentabilité, dans un contexte fiscal déjà durci en 2026 pour le micro-BIC.

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Le complément de loyer : l’exception la plus contestée

Le complément de loyer est la seule façon légale de dépasser le loyer de référence majoré. C’est aussi la première source de contentieux. Les juges l’examinent au cas par cas, et la charge de la justification pèse sur le bailleur.

Trois conditions cumulatives

1. Le loyer de base est déjà fixé au niveau du loyer de référence majoré. On ne cumule pas un loyer de base inférieur et un complément.
2. Le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes, absentes des logements comparables du même secteur.
3. Le montant et sa justification figurent dans le bail, et dans l’annonce de mise en location.

Les défauts qui l’interdisent depuis le 18 août 2022

Même avec une terrasse exceptionnelle, aucun complément n’est possible si le logement présente l’un des défauts listés par la réglementation, rappelés sur service-public :

• sanitaires sur le palier ;
• signes d’humidité sur certains murs ;
• diagnostic de performance énergétique (DPE) de classe F ou G ;
• fenêtres laissant anormalement passer l’air, hors grille de ventilation ;
• vis-à-vis à moins de 10 mètres ;
• infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur ;
• problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
• installation électrique dégradée ;
• mauvaise exposition de la pièce principale.

💡 Le savoir-clé : le critère DPE bouge en 2026. Le passage du coefficient électrique de 2,3 à 1,9 au 1er janvier a fait sortir de nombreux logements des classes F et G. Si votre bien a changé d’étiquette, le complément redevient envisageable : vérifiez l’impact du nouveau coefficient sur votre DPE.

Ce que les juges acceptent, ce qu’ils refusent

L’ADIL de Paris, qui analyse régulièrement la jurisprudence de la cour d’appel de Paris, relève une ligne assez constante. Sont admis des atouts réellement exceptionnels : une vue sur un monument historique, une terrasse significative, des équipements haut de gamme. Sont écartés les éléments communs à de nombreux logements du quartier : l’étage, l’ascenseur, la proximité des transports.

Le locataire dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour contester le complément devant la commission départementale de conciliation. À défaut d’accord, le juge tranche. Pour un complément de 120 € par mois, l’enjeu dépasse 4 300 € sur trois ans : un dossier de justification solide, photos et comparatifs à l’appui, n’est pas un luxe.

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Sanctions de l’encadrement des loyers : ce que risque le bailleur

Les sanctions de l’encadrement ne se limitent pas à l’amende. Le bailleur en infraction s’expose à deux procédures indépendantes, qui peuvent se cumuler.

La procédure administrative : mise en demeure puis amende

Saisie par un locataire ou une association, l’autorité compétente met le bailleur en demeure de mettre le bail en conformité et de restituer le trop-perçu, dans un délai de deux mois. Sans régularisation, elle peut prononcer une amende pour dépassement de loyer.

Ces montants sont fixés par l’article 140 de la loi ELAN et confirmés par l’ANIL. Autre évolution notable : depuis la loi 3DS, le préfet peut déléguer ce pouvoir de contrôle et de sanction aux collectivités. La Ville de Paris l’exerce ainsi elle-même et instruit directement les signalements des locataires.

📊 15 000 € : c’est l’amende maximale encourue par une SCI ou toute autre personne morale, soit trois fois le plafond applicable à un bailleur personne physique (article 140 de la loi ELAN).

L’action du locataire : restitution et baisse du loyer

Indépendamment de l’amende, le locataire peut agir en diminution de loyer et en restitution des sommes versées en trop. Il saisit d’abord la commission départementale de conciliation, puis le juge. Les actions nées du bail se prescrivent par trois ans, en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Au renouvellement, les rôles peuvent s’inverser. Le locataire dont le loyer dépasse le loyer de référence majoré peut demander une baisse, au moins cinq mois avant le terme du bail. Le bailleur dont le loyer est inférieur au loyer de référence minoré peut proposer une hausse, au moins six mois avant le terme, comme le prévoit l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Annonce et bail : les mentions qui évitent le litige

Depuis le 1er juillet 2022, l’arrêté du 21 avril 2022 impose de faire figurer dans toute annonce située en zone encadrée la mention « Zone soumise à encadrement des loyers », le loyer de référence majoré, le loyer de base et l’éventuel complément de loyer. Le bail doit, lui aussi, mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré.

Si ces mentions manquent au bail, le locataire peut mettre le bailleur en demeure de les fournir dans un délai d’un mois. À défaut de réponse, il peut saisir le juge pour obtenir une diminution du loyer.

Votre checklist de conformité avant signature

• ☐ Adresse vérifiée dans l’arrêté préfectoral en vigueur à la date de signature.
• ☐ Surface habitable mesurée et certificat conservé.
• ☐ Bonne ligne de la grille : pièces, époque de construction, vide ou meublé.
• ☐ Loyer de base inférieur ou égal au loyer de référence majoré.
• ☐ En zone tendue : loyer du précédent locataire vérifié et reporté au bail.
• ☐ DPE à jour : aucune hausse ni complément si le logement est classé F ou G.
• ☐ Complément de loyer justifié par écrit, preuves à l’appui.
• ☐ Mentions obligatoires présentes dans l’annonce et dans le bail.

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Un loyer conforme, une rentabilité pilotée

L’encadrement ne se contourne pas. Il se pilote. Un loyer plafonné change l’équation de rentabilité, et c’est souvent sur le terrain fiscal que se joue la différence entre un investissement tendu et un investissement serein.

Trois leviers à actionner quand le loyer est plafonné

• Le régime fiscal : quand le loyer baisse, le choix entre micro-foncier et régime réel mérite d’être recalculé. Intérêts d’emprunt, travaux et charges peuvent peser davantage au réel.
• Le mode de location : vide ou meublé, chaque grille a ses valeurs. Le passage au meublé modifie à la fois le plafond et la fiscalité, dans un sens qui doit être chiffré.
• Les travaux : une rénovation énergétique ouvre la voie à un complément de loyer, protège le bien du calendrier d’interdiction des passoires et peut réduire votre revenu imposable.

💡 Le regard Extencia : un bailleur qui connaît son loyer plafond, son régime fiscal optimal et l’échéance de son DPE prend ses décisions avec plusieurs coups d’avance. Celui qui découvre ces règles au moment d’une mise en demeure les subit.

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Questions fréquentes sur l’encadrement des loyers

⚠️ Cet article fournit une information générale à jour en octobre 2026, sur la base du droit en vigueur au 29 septembre 2026, et ne constitue pas un conseil personnalisé. Le sort de l’expérimentation au-delà de novembre 2026 dépend du vote du Parlement. Chaque situation étant particulière, rapprochez-vous de votre expert Extencia.