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Immobilier

Guide de la Déclaration de Revenus Fonciers : Micro-Foncier vs Régime Réel

Agathe Lallau

Comprendre la Déclaration de Revenus Fonciers

Les revenus fonciers concernent les loyers et autres recettes tirés des immeubles figurant dans votre patrimoine privé et qui sont loués non meublés.

La location peut porter sur :

  • un local à usage d’habitation tel qu’un appartement,
  • un local commercial tel qu’un bureau ou un entrepôt,
  • un emplacement publicitaire,
  • un garage,
  • un parking,
  • un terrain,
  • une propriété rurale,
  • une péniche, …

Ces biens immobiliers dont vous êtes propriétaire peuvent générer des revenus fonciers qui vous seront versés directement par votre locataire ou vous être transférés par un intermédiaire si vous ne vous en occupez pas personnellement : une agence immobilière ou un bailleur dans le cadre d’une indivision par exemple.

Les revenus fonciers peuvent aussi prendre la forme de recettes suivant un investissement dans une société foncière ou dans un « véhicule » financier de type Société Civile Immobilière (SCI), Société Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ; destiné à placer son argent dans des biens immobiliers.

Ainsi, peu importe que vous soyez propriétaire d’un bien immobilier directement ou au travers d’une société (non soumise à l’impôt société) dont vous détenez des parts, vous devez alors déclarer vos revenus fonciers relatifs.

Les revenus fonciers sont des revenus et sont donc imposables, pour chaque contribuable dans sa déclaration de revenus au même titre que ceux en provenance d’une activité professionnelle.

Attention à ne pas confondre Revenus Fonciers et Revenus des Locations Meublées :

Les revenus tirés d’une location meublée communément appelés LMNP ou LMP ne relèvent pas de la même typologie de revenus et sont imposés différemment des revenus fonciers. Ces derniers étant constitutifs de revenus industriels et commerciaux (Régime des BIC « Bénéfices Industriels et Commerciaux »).

Il convient alors de les distinguer et pour cela rien de plus simple : le critère d’aménagement des locaux : « meublé »

  • Revenus d’une location meublée: régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
  • Revenus d’une location nue: régime des Revenus Fonciers

Où sont déclarés les revenus fonciers ?

Les revenus fonciers doivent être reportés dans votre déclaration d’impôt dans la rubrique « 4. REVENUS FONCIERS » et être détaillés selon le bien immobilier et le régime d’imposition choisi sur une déclaration complémentaire « Déclaration de revenus fonciers Cerfa n°2044 ».

On vous explique tout cela en détail juste après !

Choisir entre le Micro-Foncier et le Régime Réel

Les revenus tirés des locations nues vous permettent de choisir entre deux modes d’imposition :

  • Le régime du micro-foncier (ou régime forfaitaire)
  • Le régime réel d’imposition 

LE RÉGIME DU MICRO-FONCIER

Dans le cas où vos revenus locatifs, hors charges, sont inférieurs à 15 000 € à l’année, vous êtes automatiquement imposé sous le régime du micro-foncier.

Le principe de ce régime forfaitaire vous simplifie les démarches à accomplir dans votre déclaration de revenus :

  • Vous n’avez pas de formulaire spécifique n°2044 à compléter ;
  • Vous devez reporter uniquement dans la déclaration n°2042 vos recettes brutes sans abattement en case 4BE ;
  • Indiquer le nom du locataire et l’adresse du bien loué.

L’administration fiscale se chargera d’effectuer l’abattement forfaitaire automatique de 30% sur ces recettes afin de déterminer votre revenu foncier imposable.

Que sont les recettes brutes ? Il s’agit de la somme des loyers que vous avez perçus au cours de l’année civile, hors charges locatives :

Loyers ÷ Recettes accessoires ÷ Dépenses à la charge du locataire

Si les loyers de vos locations sont soumis à la TVA : indiquez leurs montants hors taxes.

À retenir

Certains biens immobiliers sont exclus du régime du micro-foncier :

  • Le microfoncier ne s’applique pas si l’un de vos immeubles est loué dans le cadre de certains régimes spéciaux ou lorsqu’il bénéficie d’un avantage particulier : Cosse ancien, Besson, Robien, Borloo, Périssol, déduction spécifique (monument historique par exemple). 

revenus fonciers déclaration

LE RÉGIME RÉEL D’IMPOSITION

Si vos revenus fonciers dépassent le seuil des 15.000 €, vous basculez automatiquement sur le régime réel. C’est également le cas si vous êtes propriétaire d’au moins un bien loué dans le cadre d’un dispositif locatif exclusif de l’application du microfoncier (défini ci-avant).

Vous pouvez également choisir d’opter pour ce régime d’imposition si vous relevez théoriquement du micro-foncier : il s’agit alors d’une option irrévocable pour 3 ans.

Par définition, le régime réel d’imposition va venir déterminer votre revenu foncier imposable sur la base du réel. Pour cela, il prend en compte le total des recettes encaissées auxquelles on retranche les charges effectivement payées au cours de l’année.

Charges déductiblesCharges non déductibles
Frais de gestion et d’administration :
- Rémunération d’un concierge
- Frais d’une agence immobilière
- Frais de syndic de copropriété
- Frais de procédure
Primes d’assurance se rapportant au bien louéAssurance qui incombe au locataire
Impôts liés au bien immobilier :
- Taxe foncière
- Taxe annuelle sur les surfaces de stationnement
- Taxe spéciale d’équipement
- Contribution sur les revenus locatifs (le cas échéant)
Taxes dont le paiement incombe au locataire :
- taxe sur les Ordures Ménagères (inclue dans la taxe foncière),
- taxe d’habitation.
- TVA
- Droits de mutation
Provisions pour charges de copropriété payées dans l’année
Indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire, le cas échéant
Intérêts et frais d’emprunt contracté pour l’acquisition du bien immobilier :
- Intérêts
- Frais d’assurance sur le prêt
- Frais d’emprunt et de dossier
- Frais d’inscription hypothécaires
TRAVAUX :
- Dépenses de réparation et d’entretien à la charge du propriétaire
- Dépenses d’amélioration des locaux
Occasionnés par la vétusté du bien ou afin de faciliter sa location
Travaux de construction, de reconstruction, de transformation ou d’agrandissement.

Seules les charges ayant été acquittées dans l’année sont déductibles. Elles doivent s’appuyer sur des justificatifs de paiement, pas seulement sur des devis. Vous devez impérativement conserver toutes les pièces qui attestent vos dépenses, afin de pouvoir vous justifier en cas de contrôle fiscal.

Comment optimiser son revenu foncier et choisir entre ces deux régimes d’imposition ?

Lorsque vous relevez du régime micro-foncier (recettes inférieures à 15.000 €), vous pouvez avoir intérêt à vous placer sous le régime réel d’imposition : c’est le cas lorsque vos charges (à apprécier sur 3 années) excèdent 30% de vos revenus.

Prenons l’exemple de Charlotte. Elle dispose d’un local commercial. Ses recettes annuelles sont d’un montant de 7.200 €. Ses charges sont constituées de provisions pour charges de copropriété, de frais d’assurance, d’intérêts d’emprunt, de taxe foncière pour un montant global de 2.580 €.

Automatiquement, Charlotte sera placée sous le régime du micro-foncier pour l’imposition de ses revenus fonciers. Elle peut cependant prendre l’option du régime réel d’imposition qui semble plus avantageuse pour elle et qui lui permet d’abaisser son revenu foncier imposable.

Régime micro foncierRégime Réel d’imposition
Recettes : 7 200 €Recettes : 7 200 €
Abattement automatique 30% : - 2 160 €Charges déductibles : - 2 680 €
Revenu foncier imposable = 5 040 €Revenu foncier imposable = 4 520 €

L’idéal est de pouvoir estimer ses charges déductibles pour les 3 prochaines années. Si ces dernières représentent plus de 30 % de vos recettes alors il est indispensable d’opter pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers.

L’option pour le réel peut vous permettre, par exemple de déduire des travaux conséquents sur le bien. Il est donc nécessaire de pouvoir projeter et programmer les dépenses connues qui seront à réaliser sur le bien immobilier, s’il s’agit de dépenses déductibles.

À retenir

  • Pour rappel, l’option pour le régime réel est irrévocable pour une durée de 3 ans. Il convient alors de s’assurer, dans ce cas, que les charges déductibles seront supérieures à l’abattement proposé par le régime du micro-foncier pour les trois prochaines années.
  • Ici dans le cas de Charlotte, si ses charges déductibles de 2.680 € sont stables et qu’elle a prévu de réaliser des travaux d’entretien ou d’amélioration déductibles, alors l’option pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers est validée.
  • Si vous relevez du régime micro-foncier et que vous avez oublié d’opter pour le régime réel d’imposition dans votre déclaration, vous pourrez le faire dans le délai de réclamation : celui-ci expire au 31 décembre 2025 pour la déclaration de vos revenus de 2022.

Obligations déclaratives du régime réel d’imposition

L’imposition des revenus fonciers sous un régime réel nécessite que vous remplissiez une déclaration spécifique n°2044 (ou n°2044 S) dénommée « Déclaration des revenus fonciers », sur laquelle figurera pour chaque bien immobilier :

  • Les caractéristiques du(des) bien(s) immobilier(s) : adresse, date d’acquisition, dispositif spécifique
  • Les recettes imposables
  • Les frais et charges déductibles
  • La détermination du revenu foncier taxable : bénéfice ou déficit
  • Le détail des frais de travaux et des intérêts d’emprunt, le cas échéant.

Le résultat foncier de la déclaration n°2044 sera à reporter dans votre déclaration de revenu sur le formulaire n°2042 (en case 4BA).

Une seule déclaration de revenus fonciers doit être remplie pour l’ensemble du foyer fiscal. Il n’est pas possible de cumuler les deux régimes d’imposition micro-foncier et réel. Ils sont exclusifs l’un de l’autre, c’est-à-dire qu’un seul de ces régimes s’applique pour l’ensemble de vos revenus fonciers.

Si pour l’un de vos biens, vous optez pour une imposition selon le régime réel d’imposition, cette option s’applique aux revenus de l’ensemble de vos biens immobiliers.

Le résultat foncier au régime réel : bénéfice ou déficit ?

Le résultat dégagé de vos revenus fonciers peut être positif (un bénéfice) ou être négatif (un déficit). En effet, en fonction du montant de vos charges, vous pouvez afficher un bénéfice foncier, ou un déficit foncier qui sera déductible de votre revenu global.

Déficit foncier :

Sous certaines conditions, en régime réel, le déficit foncier est déductible du revenu global. Ce régime s’applique automatiquement. La part du déficit foncier liée aux charges (hors intérêts d’emprunt) est déductible de votre revenu dans la limite de 10.700 euros.

En revanche la part du déficit qui dépasse les 10.700 euros est déductible de vos revenus pour les 10 prochaines années.

À retenir

La déduction du revenu global est remise en cause si l’immeuble cesse d’être loué dans les trois années qui suivent celle au titre de laquelle la déduction a été effectuée, sauf si l’abandon de la location est motivé par un licenciement, une invalidité ou un décès ou en cas d’expropriation de l’immeuble ayant donné lieu à déficit.

Quel taux d’impôt pour les revenus fonciers ?

Les revenus fonciers viennent s’ajouter aux autres revenus pour former le revenu net imposable. Les revenus fonciers sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu selon votre tranche d’imposition. Il faut prévoir d’ajouter à cette imposition les prélèvements sociaux qui sont au taux actuel de 17,2%.

Pour aller plus loin : NOUVELLE OBLIGATION DÉCLARATIVE DES PROPRIÉTAIRES : TOUT CE QU’IL FAUT SAVOIR

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