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Immobilier

Fiscalité immobilière : Quel régime de location choisir ?

Stéphane Torregrosa

Si vous êtes propriétaire ou envisagez de le devenir, cet article est pour vous. Nous allons décomposer les différents régimes de location et vous aider à comprendre comment ils peuvent affecter votre situation fiscale. Nous allons plonger dans le monde fascinant de la fiscalité immobilière. Oui, je sais, le mot “fiscalité” peut faire grincer des dents, mais restez avec moi. Je vais tout faire pour rendre cela aussi simple et digestible que possible.

Nous allons évoquer les types de location suivants :

  1. Location nue : La location nue est l’option la plus basique, où vous louez une propriété sans meubles. La propriété peut être acquise soit en nom propre, soit via une SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR). Le document explique les régimes fiscaux possibles pour les loyers (micro-foncier et régime réel), les avantages et inconvénients de chacun, ainsi que la fiscalité lors de la revente.
  2. Location meublée : Dans ce cas, la propriété est louée avec des meubles. On peut l’acquérir soit en nom propre soit via une SARL de famille. La fiscalité sur les loyers est différente avec deux options : LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur Meublé Professionnel) en fonction du montant des loyers. Le document détaille aussi la fiscalité lors de la revente.
  3. SCI à l’IS : L’acquisition se fait via une SCI à l’IS. Cette option peut être intéressante pour les investisseurs souhaitant créer une société pour gérer leur parc immobilier. Le document présente les avantages et inconvénients de ce type d’investissement, ainsi que la fiscalité appliquée.

La location nue : une voie classique, mais est-elle la plus rentable ?

La location nue est probablement le mode d’exploitation le plus courant dans l’immobilier. Vous mettez à disposition un bien sans aucun meuble à un locataire contre un loyer. Simple, non ? Mais qu’en est-il de la fiscalité ?

Les loyers que vous encaissez sont considérés comme des revenus du patrimoine. Ils sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Et là, vous avez deux options pour l’imposition :

  1. Le micro-foncier : Vous déclarez vos loyers et l’administration vous autorise à déduire un forfait de charges équivalent à 30 % des recettes. C’est possible si vos loyers sont inférieurs à 15 000 €.
  2. Le régime réel : C’est une option que vous prenez pour 3 ans. Vous déduisez vos charges pour leur montant réel. Vous devez conserver les justificatifs si l’administration fiscale vous contrôle. Vous déclarez vos loyers et déduisez les charges que vous avez payées (entretien, amélioration et réparation). Vous pouvez être en déficit jusqu’à 10 700 €, voire 21 400 € si vous faites des rénovations énergétiques.

Le hic ? Le résultat est imposé au barème progressif de l’IR et aux prélèvements sociaux. Cela peut représenter une grosse imposition en fonction de votre tranche marginale d’imposition. De plus, à la revente, vous paierez la plus-value des particuliers. Le taux, c’est 19 % d’IR et 17,20 % de PS. Pas très réjouissant, n’est-ce pas ?

La location meublée : une niche fiscale à explorer

Passons maintenant à la location meublée, la superstar des niches fiscales en France. Dans ce cas, vous mettez à disposition un bien avec une liste de meubles indiquée sur le décret de 2015. Les loyers encaissés peuvent être des revenus du patrimoine (LMNP) ou professionnel (LMP). Peu importe, ça sera des BIC.

Le choix entre LMNP ou LMP dépend des recettes que vous tirez des locations et de la proportion de celles-ci avec vos autres revenus professionnels. Si votre CA est supérieur à 23 000 € et que ça représente plus que vos revenus pro, alors c’est du LMP. La catégorie s’étudie chaque année.

En professionnel, vous paierez l’URSSAF, soit 45 % du résultat ou 1 145 € minimum. Ça pique un peu, non ?

Comme pour la location nue, vous avez le choix entre deux régimes :

  1. Le micro-BIC : c’est un abattement de 50 % (classique) ou 71 % (meublé classé) sur les loyers encaissés. Vous devez respecter un CA de 77 700 € pour la location classique et 188 700 € pour le meublé classé.
  2. Le régime réel : c’est une option prise pour 1 an, reconductible. Vous déduisez vos charges pour leur montant réel et bénéficiez de l’amortissement. Vous pouvez faire du déficit et le déduire de vos BIC ou du revenu brut global en fonction de votre qualification (non pro/pro).

La location meublée vous permet de compresser votre fiscalité des loyers pendant une durée moyen/long terme. Vous augmentez la rentabilité de votre parc immobilier car les loyers sont plus importants. Cependant, les charges sociales peuvent être lourdes en fonction de votre qualification.

Pour aller plus loin : GUIDE COMPLET POUR DÉBUTER EN LMNP : 5 ÉTAPES ESSENTIELLES À SUIVRE

LMNP / LMP

SCI à l’IS : une autre option à considérer

Enfin, il y a la SCI à l’IS. Vous paierez le taux d’IS en vigueur, soit 15 % puis 25 % au-delà d’un certain seuil. Les amortissements et les charges pourront être déduits pour leur montant réel. La fiscalité quotidienne reste relativement faible pendant plusieurs années.

Cependant, attention à la plus-value. Elle sera celle des professionnels et intégrera le résultat de la SCI au taux d’IS. Vous pourrez ensuite vous verser des dividendes en payant la flat tax de 30 %. Il y a donc une double imposition.

Récapitulatif et Comparaison des 3 régimes de location

Maintenant, vous vous demandez probablement : “Quel est le meilleur régime pour moi ?” Cela dépend de votre situation et de vos objectifs. Pour vous aider à y voir plus clair, récapitulons sous la forme de fiches :

1. LOCATION NUE

COMMENT ACHETER ?

L’acquisition peut se faire en nom propre ou via une SCI IR.

Objectifs d’une Location nue

L’objectif est de louer son parc immobilier pour augmenter ses revenus fonciers.

Processus de location

La location se fait via un bail de location nue réglementé. Cela peut être fait directement ou via une agence immobilière.

Fiscalité des loyers

Il existe deux régimes principaux :

  1. Micro-foncier : Si les revenus sont inférieurs à 15 000 €, il y a un abattement de 30 % puis imposition au barème progressif et prélèvements sociaux. C’est idéal si vous avez peu de charges à déduire et que vous cherchez une facilité de gestion. Cependant, il n’est pas possible de déduire un déficit et les charges non déductibles.
  2. Régime réel : Il n’y a pas de plafond de revenu, les charges sont déductibles pour leur montant réel, et un déficit est possible de 10 700 € à 21 400 € puis imposition au barème progressif et prélèvements sociaux. Les charges déductibles comprennent l’entretien, l’amélioration et les charges financières. Le déficit est reportable pendant 10 ans. Cependant, les travaux de construction et d’agrandissement ne sont pas déductibles, tout comme les frais d’acquisition et l’amortissement. Il y a un engagement de trois ans si le déficit est imputé.

Fiscalité à la revente

La plus-value des particuliers est taxée à 19 % et 17,20 % de PS. Il y a une exonération au bout de 30 ans et un abattement pour durée de détention. Le calcul se fait en soustrayant le prix d’acquisition (plus 7,5 % plus 15 % (ou réel)) du prix de cession. Il existe des cas d’exonération en fonction de la situation et des projets.

La Location Nue en chiffres

IMPÔT SUR LE REVENURégime réelPLUS-VALUEDétention < 5 ans
LOYER – CHARGES15 000 €PV TAXABLE100 000 €
Tranche marginale d'imposition30%FISCALITÉ36 200 €
IR + Prélèvements sociaux7 080 €RESTE63 800 €
RESTE7920 €
POIDS DE L’IMPÔT47,20%POIDS DE L’IMPÔT36,20%

2. LOCATION MEUBLÉE

COMMENT ACHETER ?

L’acquisition peut se faire en nom propre ou via une SARL de famille.

Objectifs d’une Location meublée

L’objectif est de louer son parc immobilier pour augmenter ses BIC.

Processus de location

La location se fait via un bail de location meublée libre. Cela peut être fait directement ou via une agence immobilière.

Fiscalité des loyers

Il existe plusieurs régimes :

  1. LMNP ou LMP : Cela dépend du montant des loyers.
  2. Micro-BIC : Si les revenus sont inférieurs à 77 700 € (classique), il y a un abattement de 50%. Si les revenus sont inférieurs à 188 700 € (classé), il y a un abattement de 71% puis barème progressif et prélèvements sociaux.
  3. Régime réel : Il n’y a pas de plafond de revenu, les charges sont déductibles pour leur montant réel, l’amortissement est possible, et un déficit est possible sur les BIC ou revenu brut global puis barème progressif et prélèvements sociaux.

Fiscalité à la revente

Pour les LMNP, c’est la même chose que pour la location nue. Pour les LMP, la plus-value des professionnels est prise en compte des amortissements. La plus-value à court terme est soumise au barème progressif et aux cotisations sociales. La plus-value à long terme est taxée à 12,80% + 17,20% PS. Il existe de nombreux cas d’exonération.

LMNP / LMP en chiffres

IRRÉGIME RÉELPVLMP
LOYER – CHARGES5000 €PV TAXABLE100 000 €
Tranche marginale d'imposition30%TMI30%
IR + Prélèvements sociaux2 360 €FISCALITÉ + CS75 000 €
RESTE 12 640 €RESTE 25 000 €
POIDS DE L’IMPÔT11,80%POIDS DE L’IMPÔT75%

Si vous êtes en location meublée, je vous conseille vivement de surveiller les seuils entre professionnel et non professionnel. Le basculement peut changer drastiquement la rentabilité de vos biens.

Régime de location

3. SCI À L’IS

COMMENT ACHETER ?

L’acquisition se fait via deux associés via une SCI IS.

Objectifs d’une SCI À L’IS

L’objectif est de louer son parc immobilier et de créer de la trésorerie.

Processus de location

La location se fait via un bail de location nu ou meublé. Cela peut être fait directement ou via une agence immobilière.

Fiscalité des loyers

L’IS est appliqué à un taux de 15 % jusqu’à 42 500 € puis à 25 %.

Fiscalité à la revente

La plus-value des professionnels est intégrée au résultat de la société. Le taux d’IS est en fonction du résultat. Cependant, les amortissements sont pris en compte et il y a une double imposition.

SCI en chiffres

IS PV 
LOYER – CHARGES5 000 €PV TAXABLE100 000 €
TAUX IS15%TAUX IS30%
IS + DIVIDENDES2 034 €IS + DIVIDENDES44 525 €
RESTE2966 € PPRESTE55 475 €
POIDS DE L’IMPÔT30,60%POIDS DE L’IMPÔT44,53%

En location meublée et SCI IS, attention à l’imposition exceptionnelle des remboursements d’emprunt. Vous devrez surveiller vos revenus avec la plus-value des particuliers que vous réalisez car vous pouvez être éligible à la CEHR.

location nue

Fiscalité immobilière : Faites le point avec un conseiller

La fiscalité immobilière est un domaine complexe et en constante évolution. Chaque situation est unique et nécessite une analyse personnalisée. Je vous conseille donc de faire le point avec l’un de nos experts-comptables sur l’exploitation de votre patrimoine immobilier.

N’oubliez pas que votre objectif n’est pas seulement de minimiser votre fiscalité, mais aussi d’optimiser la rentabilité de votre parc immobilier. Parfois, un régime fiscal plus lourd peut être compensé par des loyers plus élevés ou des charges plus faibles.

En fin de compte, le choix du régime des locations dépend de vos objectifs, de votre situation personnelle et de votre tolérance au risque. Prenez le temps de bien comprendre les implications de chaque option et de peser le pour et le contre.

L’immobilier est un investissement à long terme. Ne vous laissez pas aveugler par les promesses de gains rapides ou par la peur de l’impôt. Restez concentré sur vos objectifs à long terme et faites des choix éclairés.

J’espère que cet article vous a aidé à y voir plus clair dans le régime des locations. Si vous avez des questions ou des commentaires, n’hésitez pas à nous contacter !

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