Le dispositif Denormandie : Des opportunités d’investissement dans le logement ancien
Écrit par Cécile Dominici – Expert-Comptable Extencia
Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?
Le dispositif DENORMANDIE est une nouvelle aide à destination des futurs propriétaires bailleurs qui effectuent des travaux de rénovation dans un logement situé dans un quartier ancien dégradé. C’est donc un dispositif d’investissement locatif destiné à encourager la rénovation dans l’ancien. Il concerne les investissements réalisés entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021. Il s’adresse autant aux particuliers qui veulent organiser seuls leurs travaux, qu’à ceux qui s’adresseront à un promoteur pour acheter un bien immobilier rénové.
A qui s’adresse le dispositif :
Le dispositif Denormandie s’adresse aux propriétaires bailleurs qui :
- Achètent un bien à rénover dans les centres villes éligibles au dispositif Denormandie ;
- Souhaitent mettre leur logement vide en location longue durée pendant 6,9 ou 12 ans
Le dispositif Denormandie ou Rénovation dans l’ancien : la liste des villes éligibles
Le dispositif Denormandie est disponible dans les 222 villes du plan Action cœur de ville ainsi que dans certaines communes ayant signées une opération de revitalisation du territoire.
Où est-il possible d’investir en Denormandie ? En région Nouvelle Aquitaine, les villes concernées par le dispositif Denormandie par exemple sont Angoulême, Bayonne, Bergerac, Dax, Libourne, Limoges, Marmande, Mont de Marsan, Pau, Périgueux, Tarbes.
Les avantages fiscaux octroyés
Les bailleurs bénéficient donc d’une réduction d’impôt calculée sur la totalité de l’opération (prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition auquel s’ajoutent les travaux de rénovation, le tout plafonné à 300 000€), en fonction de la durée de location :
- 6 ans : 12%
- 9 ans : 18%
- 12 ans : 21%
Dispositif Denormandie : comment bénéficier de la réduction d’impôt ?
Au-delà de l’éligibilité de la commune faisant l’objet de l’investissement, des conditions sont à respecter concernant la nature et le montant des travaux effectués :
- Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération et être facturés par une entreprise, ce qui exclus donc les travaux réalisés par le contribuable lui-même ainsi que les coûts des matériaux achetés même si leur installation est effectuée par une entreprise ;
- Les travaux éligibles au dispositif Denormandie doivent contribuer à une amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 30% ou représenter deux types de travaux parmi les 5 suivants : changement de chaudière, isolation des combles, changement de production d’eau chaude, isolation des fenêtres.En revanche, les travaux d’aménagement conduisant à la création de surfaces nouvelles, à modifier ou à enrichir la décoration des surfaces habitables ou ceux portant sur des équipements d’agrément ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt.
Des justificatifs pourront être demandés par l’administration fiscale à savoir :
- Diagnostics de performances énergétiques avant et après travaux ;
- Factures des entreprises ayant réalisées les travaux comportant le lieu de réalisation des travaux, la nature de ces travaux, les caractéristiques et le respect des critères de performance.
- Le contribuable devra joindre à sa déclaration d’impôt de l’année une note récapitulative des travaux réalisés, ainsi que leurs montants.
A noter : Dès lors que le logement a plus de deux ans, le taux de TVA de 10% voire de 5.5% pour les travaux de rénovation énergétique, est susceptible de s’appliquer si les conditions d’application sont remplies.
Conditions relatives aux loyers et aux locataires :
- Le loyer mensuel hors charge perçu par le bailleur ne peut excéder certaines limites qui varient en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien ;
- Les revenus des locataires ne doivent pas excéder un certain plafond (le même que dans le cadre du dispositif PINEL)
Ce nouveau dispositif Denormandie permet au gouvernement d’associer les bailleurs privés à la rénovation de l’habitat.
Il permet aux propriétaires bailleurs d’investir dans des villes périphériques aux grandes agglomérations où les prix se sont envolés ces dernières années en contrepartie d’avantages fiscaux intéressants, comme par exemple dans la région Bordelaise la commune de Libourne.
Il permet également d’investir dans des villes ayant un potentiel, un dynamisme économique, et bénéficiant d’un bel avenir avec l’arrivée de la future ligne à grande vitesse Bordeaux/Espagne comme par exemple la ville de Bayonne.
Comme tout investissement faisant l’objet de réductions fiscales, il sera nécessaire d’évaluer si l’ensemble des conditions sont respectées afin de se prémunir de toute requalification de la part de l’administration fiscale. De même, il est important comme tout investissement d’évaluer au préalable les conditions et le niveau de rentabilité de celui-ci.
Dans ce cadre, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un cabinet d’expertise comptable qui sera le plus à même de vous accompagner dans sa réalisation.
