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Mis à jour en octobre 2026.
🔍 L’article en bref
- Travaux déductibles : en location nue au régime réel, les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration se déduisent des loyers ; construction, reconstruction et agrandissement sont exclus.
- Régime réel obligatoire : au micro-foncier, l’abattement de 30 % couvre déjà toutes les charges ; l’option pour le réel engage pour trois ans.
- Déficit foncier : hors intérêts d’emprunt, il s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; l’excédent se reporte sur dix ans.
- Plafond relevé jusqu’à 21 400 € : pour des travaux qui font passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D.
- Prolongé jusqu’à fin 2027 : par la loi de finances pour 2026, pour les dépenses payées au plus tard le 31 décembre 2027.
- Preuves : un DPE avant et un DPE après travaux, des devis et factures séparés, une ligne dédiée sur la déclaration 2044.
- Engagement : le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) n’est plus considéré comme décent pour une nouvelle location en métropole. Les logements classés F suivront au 1er janvier 2028, puis les E en 2034, selon le calendrier publié par le ministère de la Transition écologique. Pour un propriétaire bailleur, la rénovation énergétique n’est plus une option. C’est une condition pour continuer à louer.
La facture, elle, se chiffre vite en dizaines de milliers d’euros. Bonne nouvelle : en location nue au régime réel, vous pouvez déduire vos travaux de rénovation de vos revenus fonciers. S’ils dépassent vos loyers, ils créent un déficit foncier imputable sur votre revenu global, en principe dans la limite de 10 700 € par an.
Et pour une rénovation énergétique qui fait passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, ce plafond est relevé jusqu’à 21 400 €. La loi de finances pour 2026 a prolongé ce coup de pouce aux dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027. Voici quels travaux sont concernés, comment le mécanisme fonctionne, ce qu’il rapporte vraiment et les pièges qui peuvent tout remettre en cause.
Quels travaux sont déductibles des revenus fonciers ?
L’administration fiscale classe les travaux déductibles en trois familles : réparation, entretien et amélioration. Toutes doivent être effectivement payées dans l’année pour être déduites cette année-là. Le critère décisif n’est pas le montant, mais la nature des travaux.
Réparation et entretien : remettre le logement en état
Ce sont les dépenses qui maintiennent ou remettent l’immeuble en état, sans en modifier la consistance ni l’équipement d’origine. La notice officielle de la déclaration 2044 cite notamment le remplacement de la chaudière du chauffage central, la remise en état de la toiture, le ravalement ou le traitement contre les termites.
Amélioration : apporter un confort nouveau
Les dépenses d’amélioration apportent un équipement ou un confort nouveau, sans toucher à la structure du bâtiment. C’est la catégorie qui accueille l’essentiel d’une rénovation énergétique : isolation, remplacement des fenêtres, nouveau système de chauffage. Pour être déductibles, elles doivent concerner des locaux d’habitation.
Ce qui n’est jamais déductible
| Type de dépense | Exemples | Déductible ? |
|---|---|---|
| Réparation et entretien | Remplacement de chaudière, réfection de toiture, ravalement, mise aux normes d’un ascenseur | Oui |
| Amélioration (habitation) | Isolation, double vitrage, chauffage central, salle d’eau, réfection électrique | Oui |
| Construction, reconstruction | Création de nouveaux locaux, modification importante du gros œuvre | Non |
| Agrandissement | Surélévation, extension, transformation des combles qui augmente la surface habitable | Non |
| Main-d’œuvre du propriétaire | Votre propre temps passé sur le chantier | Non |
⚠️ Point de vigilance : des travaux indissociables d’un agrandissement perdent leur caractère déductible. Refaire la toiture en créant un étage supplémentaire, par exemple, ne se déduit pas, même si une toiture refaite seule l’aurait été.
Si vous réalisez vous-même une partie du chantier, la valeur de votre propre travail n’est jamais déductible. Pour la rénovation énergétique, le recours à des professionnels est de toute façon la règle pour bénéficier du plafond majoré présenté plus bas.
Un doute sur la qualification d’un devis ? Nos experts en fiscalité immobilière vous répondent.
Régime réel : le passage obligé pour déduire vos travaux
Déduire ses travaux suppose d’être imposé au régime réel foncier. Au micro-foncier, l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers, censé couvrir toutes vos charges. Vos factures de travaux n’y changent alors rien.
Micro-foncier ou réel : la comparaison
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Accès | Automatique si les loyers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an | Obligatoire au-delà de 15 000 €, sur option en dessous |
| Charges | Abattement forfaitaire de 30 % | Charges réelles déduites, dont les travaux |
| Déficit foncier | Impossible | Possible, imputable sur le revenu global |
| Déclaration | Montant des loyers sur la 2042 | Déclaration 2044 détaillée |
| Durée de l’option | — | Irrévocable 3 ans lorsqu’elle est choisie |
L’option pour le réel : trois ans d’engagement
Si vos loyers restent sous 15 000 €, vous pouvez opter pour le réel en déposant une déclaration 2044. L’option porte sur l’ensemble de vos revenus fonciers et vous engage pour trois ans, selon la page « Location vide de meubles » d’impots.gouv.fr. L’année des gros travaux est souvent le bon moment pour basculer.
💡 Le savoir-clé : le déficit foncier ne concerne que la location nue. En location meublée, les revenus relèvent des BIC et les travaux suivent d’autres règles, notamment l’amortissement. Notre guide micro-foncier ou régime réel détaille le choix du régime.
Avant de trancher, mesurez l’effet sur trois ans. Une fois les travaux passés, vos charges réelles peuvent redevenir inférieures à 30 % des loyers. Le réel reste alors imposé jusqu’au terme de l’option.
Déficit foncier : comment vos travaux réduisent votre impôt
Quand vos charges déductibles de l’année dépassent vos loyers, votre résultat foncier devient négatif. Ce déficit ne s’impute pas n’importe comment : le Code général des impôts fixe un ordre précis.
Le mécanisme en trois temps
- Les intérêts d’emprunt d’abord : ils ne s’imputent que sur vos revenus fonciers. La part du déficit qu’ils créent se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
- Les autres charges ensuite : le déficit qu’elles créent (travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion) s’impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
- L’excédent enfin : ce qui dépasse le plafond se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Pourquoi l’imputation sur le revenu global compte
Un déficit imputé sur le revenu global réduit votre impôt dès l’année des travaux, à votre taux marginal d’imposition. Salaires, bénéfices, pensions : tout votre revenu imposable est concerné. C’est ce qui fait du déficit foncier un levier de trésorerie immédiat.
📊 10 700 € par an : c’est la limite de droit commun d’imputation du déficit foncier sur le revenu global, hors intérêts d’emprunt — BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20.
Le report n’est pas une perte
La part reportée n’est pas perdue : elle viendra effacer vos loyers des années suivantes, qui supportent à la fois l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Seule limite : dix ans. Passé ce délai, le déficit non utilisé disparaît.
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Rénovation énergétique : le déficit foncier relevé à 21 400 €
Pour encourager la rénovation des passoires thermiques, la loi de finances rectificative pour 2022 a créé un plafond majoré. Sur option, la limite de 10 700 € est relevée du montant des dépenses de rénovation énergétique, sans pouvoir dépasser 21 400 € par an.
Un dispositif prolongé jusqu’à fin 2027
Le dispositif devait s’arrêter au 31 décembre 2025. L’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 l’a prolongé de deux ans.
« Le 4° du I s’applique aux dépenses de rénovation énergétique payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027. » — Loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47, II
Les conditions à réunir
| Condition | Ce que dit la règle |
|---|---|
| Location | Logement loué nu, revenus imposés au régime réel |
| Saut de classe | Passage d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D |
| Devis | Accepté à compter du 5 novembre 2022 |
| Paiement | Dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 |
| DPE avant travaux | Classe E, F ou G, en cours de validité entre le 1er janvier 2023 et la veille des travaux |
| DPE après travaux | Classe A, B, C ou D, en cours de validité à l’issue des travaux, réalisés au plus tard le 31 décembre 2027 |
| Plafond | 10 700 € relevé du montant des travaux énergétiques, dans la limite de 21 400 € par an |
Les travaux retenus
Les dépenses éligibles sont celles listées à l’article D. 319-17 du code de la construction et de l’habitation, précisées par le décret n° 2023-297 du 21 avril 2023. Deux exclusions figurent dans la notice 2044 : la réhabilitation d’un assainissement non collectif et la pose d’une chaudière à très haute performance énergétique.
⚠️ Point de vigilance : le plafond n’est pas doublé automatiquement. Il est relevé du seul montant des travaux énergétiques. Avec 6 000 € de travaux éligibles, votre limite passe à 16 700 €, pas à 21 400 €.
Avant de lancer le chantier, vérifiez votre étiquette actuelle. La méthode de calcul du DPE a évolué pour les logements chauffés à l’électricité, comme nous l’expliquons dans notre article sur le nouveau coefficient électrique du DPE. Un logement peut avoir changé de classe sans travaux.
Exemple chiffré : ce que change le plafond majoré
Prenons un bailleur qui loue nu un appartement classé F. Il perçoit 9 600 € de loyers par an et relève du régime réel. En 2026, il paie 28 000 € de travaux d’isolation et de chauffage qui font passer le logement en classe C. Ses autres charges s’élèvent à 1 800 € et ses intérêts d’emprunt à 1 200 €.
Son résultat foncier : 9 600 € − (28 000 € + 1 800 € + 1 200 €) = un déficit de 21 400 €. Les loyers couvrent largement les intérêts : tout le déficit provient donc des autres charges.
| Étape | Plafond de droit commun | Plafond majoré rénovation énergétique |
|---|---|---|
| Plafond applicable | 10 700 € | 10 700 € + 28 000 €, limité à 21 400 € |
| Déficit imputé sur le revenu global | 10 700 € | 21 400 € |
| Déficit reporté sur les revenus fonciers futurs | 10 700 € | 0 € |
| Économie d’impôt l’année des travaux (taux marginal de 30 %) | Environ 3 210 € | Environ 6 420 € |
📊 × 2 : dans cet exemple, l’économie d’impôt obtenue dès l’année des travaux double grâce au plafond majoré. Calcul indicatif, hors effet du quotient familial et des autres revenus du foyer.
Sans le plafond majoré, les 10 700 € reportés ne sont pas perdus : ils effaceront une partie des loyers des années suivantes. Le gain du dispositif est donc d’abord un gain de trésorerie, très concret l’année où le chantier pèse le plus lourd.
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Mode d’emploi : sécuriser la déduction de vos travaux
Le déficit foncier est un avantage puissant, mais il se perd vite sur un justificatif manquant. Suivez ces étapes, du devis à la déclaration.
Avant les travaux
- ✅ Faire réaliser un DPE établissant la classe E, F ou G du logement, en cours de validité avant le début du chantier.
- ✅ Faire chiffrer un scénario de travaux qui permet réellement d’atteindre au moins la classe D.
- ✅ Demander des devis séparés pour les travaux énergétiques et les autres travaux, afin d’isoler les montants éligibles.
- ✅ Vérifier votre régime d’imposition et, si besoin, préparer l’option pour le réel.
Pendant et après le chantier
- ✅ Faire appel à des professionnels et conserver toutes les factures acquittées.
- ✅ Piloter les dates de paiement : c’est l’année du paiement qui compte. Étaler les règlements sur deux années civiles peut permettre d’utiliser deux fois le plafond.
- ✅ Faire établir le DPE final attestant la classe A, B, C ou D, au plus tard pour des travaux achevés le 31 décembre 2027.
À la déclaration
Le plafond majoré est optionnel. Pour en bénéficier, la notice 2044 demande d’isoler les dépenses de rénovation énergétique sur une ligne dédiée (ligne 224 bis dans la notice publiée en 2026), et non avec les autres travaux. Vos autres charges restent déclarées sur les lignes habituelles.
⚠️ Point de vigilance : le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu global. Une vente ou un arrêt de la location avant ce terme entraîne la remise en cause de l’avantage, sauf licenciement, invalidité, décès ou expropriation. Sans DPE final conforme, l’imputation majorée est également remise en cause.
✅ Bonne pratique : selon la notice 2044 et le BOFiP (BOI-RFPI-BASE-10-20), les subventions de l’Anah qui financent des travaux déductibles se déclarent en recettes l’année de leur encaissement, et les travaux restent déductibles. Cette règle vise les subventions de l’Anah hors MaPrimeRénov’ : la documentation fiscale officielle ne précise pas le traitement de MaPrimeRénov’ pour un bailleur, à valider avec votre expert avant de déclarer.
Le dispositif s’applique aussi aux associés d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu. Ils doivent alors conserver leurs parts pendant au moins trois ans, et la société doit louer l’immeuble sur la même durée.
Calendrier DPE et dispositifs voisins : où en est-on ?
Le plafond majoré s’inscrit dans un contexte réglementaire mouvant. Trois sujets méritent votre attention avant de planifier vos travaux.
- Le calendrier de décence énergétique : G depuis 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034 en métropole. Le calendrier diffère dans les départements d’outre-mer.
- Le projet de loi Relance logement : adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, il prévoit d’assouplir la location de certains logements F et G contre un engagement de travaux. Fin octobre 2026, il n’a pas encore été examiné en séance à l’Assemblée nationale. Nous suivons son évolution dans notre article sur les passoires F et G.
- Le statut du bailleur privé : la même loi de finances pour 2026 a créé une déduction pour amortissement sur certains logements neufs ou lourdement réhabilités en immeuble collectif, en contrepartie d’une location de neuf ans à loyer plafonné. Détails dans notre article sur le dispositif Jeanbrun.
💡 Le savoir-clé : le plafond majoré de 21 400 € vise les dépenses payées au plus tard le 31 décembre 2027. Pour un logement classé F, interdit à la nouvelle location à partir de 2028, l’année 2027 est la dernière fenêtre pour cumuler mise en conformité et avantage fiscal renforcé.
Votre logement est classé F ou G ? Planifions ensemble vos travaux et leur traitement fiscal.
Faire de votre rénovation un levier fiscal
La rénovation énergétique d’un logement loué coûte cher, mais elle n’est pas un pur centre de coût. Au régime réel, vos travaux réduisent vos revenus fonciers, puis votre revenu global grâce au déficit foncier. Jusqu’à fin 2027, le plafond relevé jusqu’à 21 400 € permet d’en tirer un avantage plus rapide, à condition de réussir le saut de classe et de le prouver.
Choix du régime, calendrier de paiement, séparation des devis, déclaration 2044 : chaque décision pèse sur l’économie finale. Les experts d’Extencia, spécialisés en fiscalité immobilière et location, vous accompagnent depuis nos implantations, de Bordeaux à Paris. Entrepreneurs au service des entrepreneurs depuis 1944, nous connaissons les arbitrages des bailleurs.
Ne laissez pas l’échéance de 2027 passer sans en profiter. Réservez votre consultation gratuite et faites chiffrer votre projet de rénovation.
⚠️ Cet article fournit une information générale à jour en octobre 2026 et ne constitue pas un conseil personnalisé. Chaque situation étant particulière, rapprochez-vous de votre expert Extencia.
Questions fréquentes sur le déficit foncier et la rénovation énergétique
Quels travaux sont déductibles des revenus fonciers ?
En location nue au régime réel, trois familles de dépenses sont déductibles : la réparation, l’entretien et l’amélioration des locaux d’habitation. On y trouve par exemple le remplacement d’une chaudière, la réfection d’une toiture, l’isolation ou l’installation d’un chauffage central. Les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont jamais déductibles. Les dépenses se déduisent l’année de leur paiement effectif.
Quel est le plafond du déficit foncier en 2026 ?
Le déficit foncier provenant de charges autres que les intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Cette limite est relevée du montant des travaux de rénovation énergétique éligibles, sans dépasser 21 400 € par an. La fraction qui dépasse le plafond et celle qui provient des intérêts d’emprunt se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Le déficit foncier à 21 400 € est-il prolongé après 2025 ?
Oui. L’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a prolongé le dispositif. Il s’applique aux dépenses de rénovation énergétique payées jusqu’au 31 décembre 2027, pour un devis accepté à compter du 5 novembre 2022. Le logement doit passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, attestée par un DPE avant et un DPE après travaux.
Peut-on déduire des travaux de rénovation au micro-foncier ?
Non. Au micro-foncier, l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers, qui couvre toutes les charges, travaux compris. Pour déduire le montant réel de vos travaux et créer un déficit foncier, il faut relever du régime réel. Si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an, vous pouvez y opter en déposant une déclaration 2044 ; l’option est irrévocable pendant trois ans.
Les intérêts d’emprunt comptent-ils dans le déficit imputable sur le revenu global ?
Non. Les intérêts d’emprunt s’imputent uniquement sur les revenus fonciers. La part du déficit qu’ils créent se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Seul le déficit provenant des autres charges, dont les travaux, peut réduire le revenu global, dans la limite de 10 700 € ou du plafond relevé pour la rénovation énergétique.
Que se passe-t-il si je vends le logement juste après les travaux ?
Le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu global. Si la location cesse avant ce terme, le revenu foncier et le revenu global des années concernées sont recalculés, ce qui fait perdre l’avantage. Des exceptions existent en cas de licenciement, d’invalidité, de décès ou d’expropriation. Il faut donc caler le calendrier de revente sur cet engagement.
Comment déclarer les travaux de rénovation énergétique ?
Les travaux se déclarent sur la déclaration des revenus fonciers n° 2044. Pour bénéficier du plafond relevé, la notice demande d’isoler les dépenses de rénovation énergétique sur une ligne dédiée, distincte des autres travaux. Le dispositif est optionnel : sans cette mention, le plafond de droit commun s’applique. Conservez les devis, les factures acquittées et les deux DPE pour pouvoir les produire en cas de demande de l’administration.
