🔍 L’article en bref
- Le dispositif Jeanbrun remplace le Pinel : entré en vigueur le 21 février 2026, il crée le « statut du bailleur privé » pour relancer l’investissement locatif.
- Fini la réduction d’impôt, place à l’amortissement : vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du logement de vos revenus fonciers, comme en LMNP mais en location nue.
- 80 % du prix amortissable : le foncier (20 %) reste exclu. La base d’un bien à 200 000 € est donc de 160 000 €.
- Trois barèmes selon le niveau de loyer : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % par an dans le neuf (intermédiaire, social, très social), plafonnés de 8 000 à 12 000 € de déduction annuelle.
- Conditions clés : logement collectif, location nue de 9 ans, résidence principale, plafonds de loyers et de ressources du locataire.
- Aucun zonage géographique : tout le territoire est éligible, contrairement au Pinel limité aux zones tendues.
- Le piège à anticiper : les amortissements déduits sont réintégrés à la plus-value lors de la revente — un calcul à intégrer dès le départ.
Depuis la fin du Pinel, le 31 décembre 2024, les investisseurs immobiliers avançaient sans boussole fiscale. Cette parenthèse est close. Le 21 février 2026, un nouveau dispositif est entré en vigueur : le dispositif Jeanbrun, du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun. Il ne se contente pas de remplacer le Pinel — il change la logique même de la défiscalisation locative.
Là où le Pinel offrait une réduction d’impôt forfaitaire, le Jeanbrun mise sur l’amortissement, un mécanisme jusqu’ici réservé à la location meublée. Pour le chef d’entreprise ou le particulier qui construit son patrimoine, l’enjeu n’est plus de « cocher une case fiscale » mais de piloter un investissement dans la durée. Ce guide vous donne les règles exactes, une simulation chiffrée, et surtout le regard que peu de contenus partagent : celui de l’expert-comptable qui mesure le gain net réel, revente comprise.
Du Pinel au Jeanbrun : un changement de logique fiscale
Comprendre le Jeanbrun, c’est d’abord saisir en quoi il rompt avec le Pinel. Le nom de code officiel le résume : on parle désormais de « statut du bailleur privé », inscrit dans le plan « Relance logement » du gouvernement.
La fin du Pinel et la naissance du statut du bailleur privé
Le Pinel s’est éteint fin 2024, sans successeur immédiat. Le vide a duré plus d’un an. La loi de finances pour 2026 y met fin en créant un régime optionnel, codifié pour les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Une fenêtre de tir limitée, à intégrer dans votre calendrier d’investissement.
Réduction d’impôt contre amortissement : le basculement
C’est la rupture centrale. Le Pinel diminuait directement l’impôt d’un pourcentage du prix. Le Jeanbrun, lui, vous laisse amortir le logement : chaque année, vous déduisez une fraction de sa valeur de vos revenus fonciers. Ce principe, emprunté à la location meublée, arrive pour la première fois dans la location nue.
| Critère | Pinel (jusqu’à fin 2024) | Jeanbrun (2026-2028) |
|---|---|---|
| Avantage fiscal | Réduction d’impôt forfaitaire | Amortissement déduit des revenus fonciers |
| Type de location | Nue | Nue |
| Zonage | Zones A, A bis, B1 uniquement | Tout le territoire, sans zonage |
| Type de bien | Logement neuf | Logement collectif neuf ou ancien rénové |
| Engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans |
💡 Le savoir-clé : avec le Pinel, l’avantage était plafonné et identique pour tous. Avec le Jeanbrun, le gain dépend de votre tranche d’imposition — plus elle est élevée, plus l’amortissement déduit vous rapporte. Le dispositif favorise donc les contribuables fortement fiscalisés.
Ce que « Relance logement » veut dire pour vous
En supprimant le zonage, l’État élargit l’investissement locatif aidé à l’ensemble du territoire. Un appartement à Limoges ou à Lesparre devient éligible au même titre qu’un bien en zone tendue. Pour l’investisseur, le champ des opportunités s’ouvre, mais le choix de l’emplacement redevient un arbitrage purement économique, plus seulement fiscal.
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Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun
Le cœur du dispositif tient en un mot : l’amortissement. Le principe est simple à énoncer, plus subtil à optimiser. Voici la mécanique pas à pas.
Amortir 80 % du prix de son logement
L’amortissement ne porte pas sur la totalité du prix. Le terrain, réputé représenter 20 % de la valeur, est exclu car il ne se déprécie pas. La base amortissable correspond donc à 80 % du prix d’acquisition. Pour un bien payé 200 000 €, vous amortissez sur une base de 160 000 €.
Du revenu foncier au revenu global : l’imputation
Chaque année, l’amortissement vient en déduction de vos loyers imposables, au même titre que les charges. S’il crée un déficit foncier, celui-ci s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € lorsque vous engagez des travaux de rénovation énergétique. L’excédent éventuel reste reportable sur les années suivantes.
- Étape 1 : vous calculez votre revenu foncier net (loyers moins charges).
- Étape 2 : vous déduisez l’amortissement annuel du bien.
- Étape 3 : le résultat, souvent proche de zéro, réduit fortement votre impôt foncier.
Trois niveaux de location, trois barèmes
Le taux d’amortissement n’est pas unique. Il dépend de l’effort que vous acceptez sur le loyer. Plus vous louez à un niveau modéré, plus l’avantage fiscal grimpe. Trois catégories coexistent : intermédiaire, social et très social.
| Niveau de location | Taux (logement neuf) | Taux (ancien rénové) | Plafond annuel d’amortissement |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % / an | 3 % / an | 8 000 € |
| Social | 4,5 % / an | 3,5 % / an | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % / an | 4 % / an | 12 000 € |
💡 Le savoir-clé : le plafond d’amortissement (8 000 à 12 000 € selon la catégorie) limite la déduction annuelle. Au-delà, la fraction non déduite n’est pas perdue : elle se reporte. Une comptabilité précise est indispensable pour suivre ces reports.
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Êtes-vous éligible ? Les conditions à réunir
Le Jeanbrun n’est pas ouvert à tous les biens ni à toutes les locations. Plusieurs conditions cumulatives encadrent le dispositif. Les passer en revue avant d’acheter évite la mauvaise surprise d’un investissement non éligible.
Le logement : collectif, neuf ou rénové
Seuls les logements situés dans un immeuble d’habitation collectif sont éligibles. Les maisons individuelles sont exclues. Le bien peut être neuf ou ancien, à condition dans ce dernier cas de faire l’objet de travaux de rénovation. C’est une orientation claire vers la densification urbaine et la remise sur le marché de logements rénovés.
L’engagement : 9 ans, location nue, résidence principale
Vous vous engagez à louer le bien nu (non meublé) pendant au moins neuf ans, de façon continue, comme résidence principale du locataire. La location meublée et la location saisonnière sont exclues : c’est ce qui distingue radicalement le Jeanbrun du statut LMNP.
- Durée : 9 ans de location continue minimum.
- Usage : résidence principale du locataire, jamais résidence secondaire.
- Locataire : interdiction de louer à un membre de sa famille jusqu’au 2e degré (parents, enfants, frères et sœurs).
Plafonds de loyers et de ressources
En contrepartie de l’avantage, vous acceptez de plafonner le loyer et de vérifier les ressources de votre locataire. Les plafonds varient selon la catégorie choisie, la zone géographique et la composition du foyer. Les ressources sont appréciées sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2.
⚠️ Point de vigilance : le non-respect d’un plafond de loyer ou de ressources, même involontaire, peut entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal et la réintégration des amortissements déduits. La sélection du locataire n’est pas une formalité : c’est un acte de gestion à sécuriser.
Sur ces vérifications, l’appui d’un cabinet maîtrisant à la fois le volet comptable et la dimension juridique de l’opération sécurise durablement votre investissement.
Simulation chiffrée : combien rapporte vraiment le Jeanbrun
Les principes posés, passons aux chiffres. Une simulation vaut mieux qu’un long discours pour mesurer l’effet réel du dispositif sur votre impôt.
Un cas concret : appartement neuf à 220 000 €
Prenons un investisseur imposé dans la tranche à 41 %, qui achète un appartement neuf à 220 000 € et le loue en catégorie intermédiaire (taux de 3,5 %). La base amortissable est de 176 000 € (80 % du prix). L’amortissement annuel s’élève donc à 6 160 €, sous le plafond de 8 000 € : il est intégralement déductible.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix d’acquisition | 220 000 € |
| Base amortissable (80 %) | 176 000 € |
| Amortissement annuel (3,5 %) | 6 160 € |
| Revenu foncier net avant amortissement | 6 540 € |
| Revenu foncier imposable après amortissement | 380 € |
L’économie d’impôt sur 9 ans
Sans dispositif, ce revenu foncier de 6 540 € aurait été taxé à 41 % d’impôt plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit environ 3 800 € par an. Avec l’amortissement, le revenu imposable tombe à 380 € : l’addition fiscale chute à près de 220 € par an. L’économie annuelle approche donc 3 580 €.
📊 Environ 32 000 € : c’est l’avantage fiscal cumulé estimé sur les 9 ans d’engagement, dans cet exemple d’un bien neuf à 220 000 € loué en intermédiaire pour un contribuable à 41 % de tranche marginale.
Le point que les simulateurs oublient : la revente
Beaucoup de simulateurs s’arrêtent à l’économie d’impôt annuelle. C’est une vision tronquée. À la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, sur le modèle de la réforme appliquée au LMNP depuis 2025. Concrètement, votre plus-value taxable augmente d’autant.
⚠️ Point de vigilance : 9 ans d’amortissement à 8 000 € représentent 72 000 € réintégrés dans l’assiette de plus-value à la revente, soit un surcoût fiscal potentiel de l’ordre de 26 000 €. L’avantage immédiat n’est donc pas un cadeau net : c’est un report à piloter.
Cette réintégration ne disqualifie pas le dispositif, loin de là. Mais elle impose de raisonner en gain net global, en tenant compte des abattements pour durée de détention. C’est exactement le calcul qu’un expert-comptable intègre dès le départ. Vous voulez votre simulation nette, revente comprise ? Réservez votre consultation gratuite.
Jeanbrun ou LMNP : lequel choisir ?
La question revient sans cesse, car les deux régimes reposent désormais sur l’amortissement. Pourtant, ils ne s’adressent pas aux mêmes projets. Le LMNP reste la référence de la location meublée ; le Jeanbrun ouvre l’amortissement à la location nue.
Location nue contre location meublée
Le choix ne se résume pas à la fiscalité. Louer meublé suppose un équipement, une rotation locative plus élevée et une gestion plus active. Louer nu offre une stabilité supérieure et une gestion allégée, au prix de loyers souvent un peu inférieurs. Votre disponibilité et votre appétence à la gestion comptent autant que le barème.
Le match fiscal
| Critère | LMNP (meublé) | Jeanbrun (nu) |
|---|---|---|
| Type de location | Meublée | Nue |
| Revenus imposés en | BIC | Revenus fonciers |
| Plafonds de loyers / ressources | Non | Oui |
| Engagement de durée | Aucun engagement minimal | 9 ans |
| Réintégration des amortissements à la revente | Oui (depuis 2025) | Oui |
Le bon choix dépend de votre projet
✅ Bonne pratique : raisonnez d’abord projet, ensuite fiscalité. Un studio en centre-ville à forte rotation se prête au meublé (LMNP) ; un appartement familial destiné à une location stable de longue durée s’inscrit naturellement dans le Jeanbrun. Le dispositif suit la stratégie, pas l’inverse.
Nos équipes spécialisées en immobilier et location meublée comparent les deux scénarios chiffrés avant tout engagement. Vous hésitez entre meublé et nu ? Parlons de votre cas précis.
Sécuriser son investissement : les réflexes d’expert
Un avantage fiscal mal géré se transforme vite en redressement. Le Jeanbrun n’échappe pas à la règle. Trois réflexes protègent votre investissement, de l’achat à la revente.
Avant d’acheter : vérifier l’éligibilité réelle
Caractère collectif de l’immeuble, nature des travaux dans l’ancien, niveau de loyer atteignable au regard du marché local : ces points se vérifient avant de signer, pas après. Un bien attractif commercialement peut se révéler inéligible ou peu rentable une fois les plafonds appliqués.
Pendant : tenir une comptabilité d’amortissement rigoureuse
L’amortissement n’est pas une simple ligne sur une déclaration. Il suppose un plan d’amortissement, le suivi des fractions reportées et une déclaration de revenus fonciers maîtrisée. Une erreur de calcul se paie au moment du contrôle ou de la revente.
- Vérifier l’éligibilité du bien et du locataire avant chaque bail.
- Documenter le plan d’amortissement et les reports d’une année sur l’autre.
- Conserver les justificatifs de loyers et de ressources des locataires.
- Anticiper la réintégration des amortissements dès la stratégie de sortie.
Anticiper la sortie
Au terme des 9 ans, la revente doit être pensée en amont. L’abattement pour durée de détention atténue progressivement la plus-value, mais la réintégration des amortissements en relève l’assiette. Le bon moment pour vendre n’est pas qu’une question de marché : c’est aussi un calcul fiscal qui se prépare plusieurs années à l’avance.
📊 3 ans : c’est la durée de la fenêtre d’éligibilité (21 février 2026 au 31 décembre 2028). Passé ce délai, le dispositif fermera ses portes — l’anticipation reste votre meilleur allié.
Faites du Jeanbrun une stratégie, pas un simple coup fiscal
Le dispositif Jeanbrun rouvre une voie attendue pour l’investissement locatif, avec un mécanisme d’amortissement puissant et une liberté géographique nouvelle. Mais son intérêt réel se mesure sur la durée, revente comprise, et dépend étroitement de votre situation fiscale et patrimoniale. C’est un outil de stratégie, pas une recette universelle.
Depuis 1944, Extencia accompagne les entrepreneurs et les particuliers dans la construction de leur patrimoine. Avec 12 implantations et une expertise reconnue en immobilier et location meublée, nos équipes chiffrent votre projet Jeanbrun de l’acquisition à la sortie. Bénéficiez de 80 ans d’expertise pour transformer une opportunité fiscale en investissement maîtrisé. Réservez votre consultation gratuite dès aujourd’hui.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun, officiellement appelé « statut du bailleur privé », est un régime fiscal optionnel créé par la loi de finances pour 2026 et entré en vigueur le 21 février 2026. Il succède au Pinel et permet aux particuliers qui investissent dans un logement collectif loué nu de déduire chaque année un amortissement du bien de leurs revenus fonciers, en contrepartie d’un engagement de location de 9 ans avec des plafonds de loyers et de ressources.
Quelle est la différence entre le Jeanbrun et le Pinel ?
Le Pinel accordait une réduction d’impôt forfaitaire et était réservé aux zones tendues (A, A bis, B1). Le Jeanbrun repose sur l’amortissement du bien, déduit des revenus fonciers, et s’applique sur tout le territoire sans zonage. Le Jeanbrun vise les logements collectifs neufs ou anciens rénovés, avec un engagement de location de 9 ans.
Comment fonctionne l’amortissement du dispositif Jeanbrun ?
Vous amortissez 80 % du prix d’acquisition (les 20 % de foncier sont exclus). Le taux dépend du niveau de loyer : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % par an dans le neuf, avec un plafond annuel de déduction de 8 000 à 12 000 €. L’amortissement se déduit des revenus fonciers ; le déficit éventuel s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, voire 21 400 € en cas de rénovation énergétique.
Quelles sont les conditions d’éligibilité au dispositif Jeanbrun ?
Le logement doit se situer dans un immeuble d’habitation collectif (les maisons individuelles sont exclues), être neuf ou ancien rénové, et acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il doit être loué nu, comme résidence principale, pendant au moins 9 ans, dans le respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire. La location à un membre de sa famille proche est interdite.
Le dispositif Jeanbrun est-il soumis à un zonage géographique ?
Non. Contrairement au Pinel, qui était limité aux zones A, A bis et B1, le dispositif Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire national, sans condition de zonage. Les plafonds de loyers et de ressources varient toutefois selon la zone géographique et la catégorie de location (intermédiaire, sociale ou très sociale).
Que deviennent les amortissements à la revente du bien ?
Les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente, sur le modèle appliqué au LMNP depuis 2025. Cela augmente l’assiette taxable : par exemple, 9 ans d’amortissement à 8 000 € représentent 72 000 € réintégrés. Il est donc essentiel de raisonner en gain net global, abattements pour durée de détention compris.
Faut-il choisir le Jeanbrun ou le LMNP ?
Le LMNP concerne la location meublée, imposée dans la catégorie des BIC, sans engagement de durée ni plafonds. Le Jeanbrun concerne la location nue, imposée en revenus fonciers, avec un engagement de 9 ans et des plafonds de loyers et de ressources. Le choix dépend de votre projet : rotation locative, disponibilité pour la gestion, type de bien et situation fiscale. Une simulation comparative chiffrée est recommandée avant de trancher.
