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Mis à jour en novembre 2026
🔍 L’article en bref
- Vendre occupé : possible à tout moment, le bail se poursuit avec l’acquéreur.
- Vendre libre : congé pour vente pour l’échéance du bail uniquement.
- Préavis : 6 mois en location vide, 3 mois en meublé, à compter de la réception.
- Préemption : en location vide, le locataire a 2 mois pour acheter, puis 2 ou 4 mois pour signer.
- Baisse de prix : nouvelle offre au locataire, qui a 1 mois pour répondre.
- Locataires protégés : plus de 65 ans sous plafond de ressources, relogement obligatoire.
- Fiscalité : plus-value taxée à 19 % + 17,2 %, exonérée après 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux).
Un locataire en place, un projet de vente, et une question qui revient toujours : faut-il attendre la fin du bail ou vendre tout de suite ? Beaucoup de propriétaires découvrent trop tard qu’un congé envoyé quelques jours en retard repousse leur vente de trois ans.
La réponse courte : oui, vous pouvez vendre un bien loué à tout moment, avec le locataire dans les lieux. Le bail continue alors avec l’acquéreur. Pour vendre le logement libre, vous devez donner un congé pour vente pour la fin du bail, avec un préavis de 6 mois en location vide et de 3 mois en meublé. En location vide, ce congé vaut offre de vente : votre locataire est prioritaire pour acheter.
Ce guide détaille, étape par étape, le choix entre vente d’un logement occupé et vente libre, le calendrier du préavis de bail, les mentions qui rendent le congé valable, le droit de préemption du locataire et la fiscalité de la cession. Objectif : décider en connaissant le coût réel de chaque option.
Vendre un bien loué : occupé ou libre, deux stratégies
Le propriétaire bailleur a toujours le choix entre deux voies. Elles n’ont ni le même calendrier, ni le même prix de vente, ni la même clientèle d’acheteurs.
Vendre avec le locataire en place
La vente occupée est possible à tout moment, sans attendre l’échéance du bail. Aucun congé n’est à donner, et le locataire n’a en principe aucun droit de priorité dans ce cas. Le bail se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire, qui récupère loyers, charges et obligations.
Selon l’ANIL, l’acquéreur doit communiquer ses coordonnées au locataire. C’est aussi lui qui restituera le dépôt de garantie à la fin du bail : pensez à régler ce point avec le notaire dans l’acte.
Vendre libre après un congé pour vente
Pour vendre un logement vide d’occupant, il faut attendre la fin du bail et donner congé dans les formes. Le marché visé est alors celui des acheteurs occupants, souvent plus large. En contrepartie, le calendrier est imposé par la date d’échéance du bail, et non par votre projet.
La décote du bien occupé
Un logement vendu loué se négocie en général moins cher qu’un logement libre. Les professionnels de l’immobilier évoquent couramment une décote de l’ordre de 10 à 20 %, selon la durée de bail restante, le niveau du loyer et le profil du locataire. Ce n’est qu’un ordre de grandeur de marché, sans valeur officielle : seule une estimation du bien occupé fait foi.
| Critère | Vendre occupé | Vendre libre (congé pour vente) |
|---|---|---|
| Calendrier | À tout moment | À l’échéance du bail, préavis compris |
| Formalités côté locataire | Information du locataire par l’acquéreur | Congé écrit, mentions obligatoires, notice jointe |
| Droit de préemption du locataire | Non | Oui en location vide, non en meublé |
| Acheteurs visés | Investisseurs | Occupants et investisseurs |
| Prix | Décote à prévoir | Prix d’un bien libre |
| Loyers | Perçus jusqu’à la vente | Perçus jusqu’au départ du locataire |
💡 Le savoir-clé : la décote n’est pas une perte sèche. Comparez le prix occupé immédiat au prix libre net des mois d’attente, des loyers perçus entre-temps et du risque de vacance.
Vous hésitez entre vendre occupé et attendre la fin du bail ? Échangez avec un expert Extencia pour chiffrer les deux scénarios.
Congé pour vente : préavis et calendrier à respecter
Le congé ne peut viser qu’une seule date : l’échéance du bail. Impossible de mettre fin à un bail en cours pour vendre plus vite. Tout repose donc sur la date de fin de bail et sur la durée du préavis.
Location vide : 6 mois avant l’échéance
En location vide, le bail dure au moins 3 ans quand le bailleur est un particulier ou une SCI familiale, 6 ans pour une autre personne morale. Le congé doit être reçu par le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail, d’après Service Public. Reçu trop tard, il n’est pas valable et le bail est reconduit.
Location meublée : 3 mois avant l’échéance
En meublé, le bail dure en principe un an. Le préavis du bailleur est de 3 mois avant l’échéance. Le locataire en meublé n’a pas de droit de préemption : le congé n’a donc pas à contenir d’offre de vente.
| Type de bail | Durée minimale du bail | Préavis du bailleur | Droit de préemption |
|---|---|---|---|
| Location vide, bailleur particulier ou SCI familiale | 3 ans | 6 mois | Oui |
| Location vide, bailleur personne morale | 6 ans | 6 mois | Oui |
| Location meublée | 1 an | 3 mois | Non |
Exemple : pour un bail vide qui se termine le 30 juin 2027, le congé doit être entre les mains du locataire au plus tard fin décembre 2026. Une lettre recommandée peut mettre plusieurs jours à être retirée : prévoyez une marge de plusieurs semaines.
Logement acheté occupé : la règle des 3 ans
Vous avez vous-même acheté le bien avec son locataire ? Si l’échéance du bail en cours tombe moins de 3 ans après votre achat, vous ne pouvez donner congé pour vendre qu’au terme du premier renouvellement ou de la première reconduction. La date d’achat retenue est celle de l’acte authentique.
⚠️ Point de vigilance : un congé reçu ne serait-ce qu’un jour trop tard ne vaut rien. En location vide, le bail repart pour 3 ans et vous ne pourrez plus vendre libre avant la nouvelle échéance.
Rédiger et délivrer le congé sans risque de nullité
Le congé pour vente est un acte très encadré par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Une mention oubliée suffit à le rendre nul, avec le même effet qu’un congé tardif.
Les mentions obligatoires
- Le motif : la décision de vendre le logement.
- Le prix et les conditions de la vente : ils constituent l’offre faite au locataire en location vide.
- La description précise du logement et des annexes louées (cave, parking, grenier).
- La reproduction des cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi de 1989, qui décrivent le droit de préemption.
- La notice d’information sur les obligations du bailleur et les recours du locataire, à joindre au courrier.
Les trois modes de délivrance valables
Le congé est délivré par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, ou remis en main propre contre émargement ou récépissé. Un simple courriel ne suffit pas. Le délai court à compter de la réception par le locataire, pas de l’envoi.
✅ Bonne pratique : à l’approche de la date limite, l’acte de commissaire de justice sécurise la date de délivrance, même si le locataire ne retire pas son courrier.
Les locataires protégés
Certains locataires ne peuvent pas recevoir de congé sans proposition de relogement. C’est le cas, sous plafond de ressources, d’un locataire de plus de 65 ans, d’un locataire qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans, ou d’un bénéficiaire de l’allocation journalière de présence parentale. Le relogement doit être proposé à proximité et correspondre à ses besoins.
Cette protection tombe si le bailleur personne physique a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures aux mêmes plafonds. L’âge du locataire s’apprécie à la date d’échéance du bail, ses ressources à la date de notification du congé.
📊 6 000 € : c’est l’amende pénale maximale encourue par un bailleur particulier pour un congé pour vente frauduleux (30 000 € pour une personne morale), sans compter les dommages et intérêts dus au locataire — article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Un doute sur la rédaction de votre congé ou sur la situation de votre locataire ? Réservez votre consultation gratuite avec un expert Extencia.
Le droit de préemption du locataire, mode d’emploi
En location vide, votre locataire est le premier acheteur potentiel. La règle est formulée sans ambiguïté par l’administration :
« Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. » — Service Public, fiche « Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire »
Deux mois pour accepter l’offre
L’offre est valable pendant les 2 premiers mois du préavis. Le locataire qui accepte dispose ensuite de 2 mois pour signer la vente, ou de 4 mois s’il indique recourir à un prêt. Le préavis est prolongé d’autant. Un silence de 2 mois ou un refus vaut renonciation à cette première offre.
| Étape | Délai | Ce qui se passe |
|---|---|---|
| Réception du congé | Au moins 6 mois avant l’échéance | Le préavis et l’offre de vente démarrent |
| Réponse du locataire | 2 premiers mois du préavis | Acceptation, refus ou silence (refus) |
| Signature après acceptation | 2 mois, ou 4 mois avec prêt | Le préavis est prolongé jusqu’à la vente |
| Baisse de prix ou meilleures conditions | 1 mois après notification par le notaire | Nouvelle offre au locataire (préemption subsidiaire) |
La préemption subsidiaire en cas de baisse de prix
Votre locataire a refusé, puis vous trouvez un acheteur à un prix inférieur ou à des conditions plus favorables ? Le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, à peine de nullité de la vente. Le locataire dispose alors d’un mois pour se positionner.
La Cour de cassation a aussi jugé que le locataire qui exerce ce droit n’a pas à payer les honoraires de l’agent mandaté par le bailleur, comme le rappelle l’ANIL. Votre prix d’offre doit donc s’entendre hors commission d’agence.
Les cas sans droit de préemption
- Location meublée : le locataire n’a pas de droit de préemption.
- Vente occupée : sans congé, pas d’offre de vente au locataire.
- Vente à un parent jusqu’au 3e degré : exclue à condition que l’acquéreur occupe le logement au moins 2 ans après la fin du préavis.
⚠️ Point de vigilance : un prix d’offre trop élevé n’est pas une protection. Si vous baissez ensuite votre prix, la préemption subsidiaire rouvre la porte au locataire et rallonge les délais.
Pendant le préavis, le locataire peut partir avant l’échéance sans donner lui-même congé. Il ne doit alors le loyer et les charges que pour la période réellement occupée : anticipez cette baisse possible de revenus dans votre trésorerie.
Fiscalité : ce que coûte la vente d’un logement loué
Un logement loué n’est pas votre résidence principale : la plus-value immobilière est donc imposable, sauf exonération. Le régime est identique que le bien soit vendu occupé ou libre. C’est le prix obtenu et la durée de détention qui font la différence.
Le calcul de la plus-value
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Ce prix d’acquisition peut être majoré des frais d’achat (réels ou forfait de 7,5 %) et, après 5 ans de détention, des travaux (réels ou forfait de 15 %). Elle est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, selon impots.gouv.fr.
Les abattements pour durée de détention
| Années de détention | Abattement impôt sur le revenu (19 %) | Abattement prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| 1re à 5e année | 0 % | 0 % |
| 6e à 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| 23e à 30e année | Exonération acquise | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Prenons un exemple calculé sur le barème officiel. Un appartement acheté 200 000 € est revendu 300 000 € après 14 années pleines de détention. Avec les forfaits, le prix d’acquisition retenu est de 245 000 € (200 000 € + 15 000 € de frais + 30 000 € de travaux). La plus-value brute atteint 55 000 €.
- Impôt sur le revenu : abattement de 54 % (9 années × 6 %), base de 25 300 €, soit environ 4 807 €.
- Prélèvements sociaux : abattement de 14,85 % (9 années × 1,65 %), base de 46 833 €, soit environ 8 055 €.
- Total : environ 12 862 €, prélevés par le notaire sur le prix de vente.
Une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s’ajoute quand la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Pour un calendrier détaillé année par année, consultez notre guide plus-value immobilière : abattements et calendrier.
LMNP : les amortissements réintégrés
Si vous louez en meublé non professionnel au régime réel, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Certaines résidences-services (étudiantes, seniors, pour personnes handicapées) sont exclues. Le chiffrage est détaillé dans notre article vendre un bien LMNP : le coût des amortissements.
Revenus fonciers et déficit foncier l’année de la vente
Les loyers perçus jusqu’à la vente restent à déclarer dans vos revenus fonciers. Autre piège : un déficit foncier imputé sur votre revenu global suppose de louer le bien jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation. Une vente avant ce terme peut remettre en cause l’avantage fiscal obtenu.
💡 Le savoir-clé : quelques mois d’attente peuvent faire franchir une année de détention supplémentaire, soit 6 points d’abattement en plus pour l’impôt sur le revenu. Croisez toujours la date d’échéance du bail avec votre date anniversaire d’acquisition.
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Vendre occupé ou vide : la checklist de décision
Le bon choix dépend moins du droit que de votre situation patrimoniale. Passez en revue ces points avant d’envoyer le moindre courrier.
- Date d’échéance du bail : relisez le bail et ses reconductions pour connaître la seule date de congé possible.
- Type de bail : vide ou meublé, résidence principale du locataire ou non.
- Profil du locataire : âge, ressources, éventuelle protection imposant un relogement.
- Estimation occupée et libre : faites chiffrer les deux valeurs.
- Date anniversaire d’acquisition : vérifiez si un palier d’abattement est proche.
- Engagements fiscaux en cours : déficit foncier imputé, dispositif de défiscalisation, régime LMNP.
- Usage du prix de vente : remboursement de crédit, réinvestissement, donation.
Le loyer pratiqué compte aussi. Dans une ville soumise à l’encadrement des loyers, un loyer plafonné peut peser sur la valeur occupée aux yeux d’un investisseur. À l’inverse, garder un logement vide trop longtemps entre deux projets peut exposer, dans certaines communes, à la taxe sur les logements vacants.
| Votre situation | Option souvent la plus cohérente |
|---|---|
| Besoin de liquidités rapide, échéance du bail lointaine | Vendre occupé à un investisseur |
| Échéance proche, marché local porté par les acheteurs occupants | Congé pour vente et vente libre |
| Locataire intéressé par l’achat | Congé pour vente ou vente amiable directe |
| Locataire protégé, relogement difficile | Vendre occupé |
| Palier d’abattement atteint dans quelques mois | Caler la date de signature après ce palier |
✅ Bonne pratique : construisez votre rétroplanning à l’envers, depuis la date d’échéance du bail, avec une marge d’au moins un mois avant la date limite de réception du congé.
Une vente immobilière préparée avant le premier courrier
Vendre un bien loué se décide en trois temps : choisir entre vente occupée et vente libre, sécuriser le congé et le droit de préemption, puis mesurer l’impôt réellement dû. Une erreur de date ou de mention coûte souvent plus cher que la décote d’un bien occupé.
Depuis 1944, Extencia accompagne les propriétaires bailleurs, particuliers comme SCI, dans leurs choix patrimoniaux. Nos équipes dédiées à l’immobilier et à la location meublée et notre pôle juridique vous aident à arbitrer entre les scénarios, à chiffrer la plus-value et à préparer la suite, de Bordeaux à Paris.
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Questions fréquentes sur la vente d’un bien loué
Peut-on vendre un appartement loué en cours de bail ?
Oui. Le propriétaire peut vendre un appartement loué à tout moment, sans attendre la fin du bail. Le logement est alors vendu occupé et le bail se poursuit aux mêmes conditions avec l’acquéreur. Le locataire n’a pas de droit de préemption dans ce cas, et c’est le nouveau propriétaire qui restituera le dépôt de garantie.
Quel est le délai de préavis pour un congé pour vente ?
Le congé pour vente doit être reçu par le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail en location vide, et au moins 3 mois avant en location meublée. Il ne peut viser que la date d’échéance du bail. Un congé reçu en retard n’est pas valable et le bail est reconduit. Un congé reçu en avance reste valable mais ne prend effet qu’à l’échéance.
Comment fonctionne le droit de préemption du locataire ?
En location vide, le congé pour vente vaut offre de vente au locataire, au prix et aux conditions indiqués. Le locataire a 2 mois pour accepter. S’il accepte, il dispose de 2 mois pour signer la vente, ou de 4 mois s’il recourt à un prêt. Si le bailleur vend ensuite moins cher ou à de meilleures conditions, le notaire doit notifier une nouvelle offre au locataire, qui a 1 mois pour répondre.
Le locataire d’un meublé a-t-il un droit de préemption ?
Non. Le locataire d’un logement meublé ne bénéficie pas du droit de préemption. Le bailleur doit tout de même respecter un préavis de 3 mois avant l’échéance du bail et indiquer le motif du congé. Les règles de protection des locataires âgés et aux ressources modestes s’appliquent aussi en meublé.
Faut-il vendre occupé ou vide ?
Tout dépend du calendrier et de la valeur. Vendre occupé permet de céder immédiatement, mais avec une décote et à un public d’investisseurs. Vendre vide impose d’attendre l’échéance du bail et de respecter le droit de préemption, mais vise un marché plus large. Comparez les deux estimations en tenant compte des loyers perçus et de la date de détention pour la plus-value.
Peut-on donner congé pour vente à un locataire de plus de 65 ans ?
Pas sans proposer un relogement si le locataire a plus de 65 ans et des ressources inférieures à un plafond fixé par la réglementation. Le relogement doit correspondre à ses besoins et se situer à proximité. Cette obligation ne s’applique pas si le bailleur personne physique a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures au même plafond.
Quel impôt paie-t-on en vendant un bien loué ?
La plus-value réalisée sur un logement loué est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention s’appliquent à partir de la 6e année. L’exonération est totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Une taxe supplémentaire s’ajoute si la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
⚠️ Cet article fournit une information générale à jour en novembre 2026 et ne constitue pas un conseil personnalisé. Chaque situation étant particulière, rapprochez-vous de votre expert Extencia.
