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Mis à jour en juillet 2026
Un propriétaire achète un appartement 200 000 €, le loue meublé au réel pendant dix ans, puis le revend 300 000 €. Depuis 2025, 40 000 € d’amortissements déduits peuvent augmenter sa plus-value brute de 40 000 €. Pour lui, vendre un bien LMNP n’est plus le même calcul qu’au jour de l’achat.
La loi de finances pour 2025 a mis fin à une asymétrie appréciée des loueurs en meublé non professionnels. L’amortissement réduit toujours le résultat locatif pendant la détention. Mais, lors de la vente, les amortissements admis en déduction réduisent désormais le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value.
Cette réforme ne rend pas systématiquement la vente défavorable. La durée de détention, les dépenses retenues, l’usage du bien et une éventuelle exonération changent fortement le résultat. Voici une méthode fiable pour chiffrer le coût, puis arbitrer entre vente, conservation et transmission.
🔍 L’article en bref
- Depuis le 15 février 2025, les amortissements LMNP admis en déduction minorent le prix d’acquisition pour calculer la plus-value.
- Les amortissements anciens sont concernés, même si la location meublée a commencé avant 2025.
- La plus-value reste celle des particuliers pour le LMNP : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avant surtaxe éventuelle.
- Les abattements pour durée de détention demeurent : exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
- Certaines résidences services sont exclues, notamment des résidences étudiantes, seniors ou médicalisées répondant aux critères légaux.
- La surtaxe commence au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable et peut atteindre 6 %.
- Une simulation avant mandat de vente permet d’arbitrer entre vendre, conserver ou transmettre.
Vendre un bien LMNP : ce que la réforme change
Un prix d’acquisition désormais diminué
La loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84, a ajouté un III à l’article 150 VB du Code général des impôts. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition est minoré des amortissements admis en déduction au titre de l’article 39 C.
💡 Le savoir-clé : la réforme n’ajoute pas une ligne d’impôt autonome. Elle augmente la plus-value brute en réduisant le prix d’acquisition fiscal.
La formule simplifiée devient : prix de cession corrigé – [prix d’acquisition majoré des frais et travaux admissibles – amortissements concernés]. Le calcul réel doit reprendre les données de l’acte, de la comptabilité LMNP et des justificatifs.
| Étape | Avant la réforme | Depuis le 15 février 2025 |
|---|---|---|
| Prix d’acquisition fiscal | Prix majoré selon les règles applicables | Même base, diminuée des amortissements visés |
| Plus-value brute | Prix de cession – prix d’acquisition corrigé | Plus-value brute augmentée des amortissements concernés |
| Abattements de détention | Applicables | Maintenus |
| Régime LMNP | Plus-values des particuliers | Plus-values des particuliers maintenu |
Les amortissements antérieurs à 2025 sont-ils repris ?
Oui, lorsqu’ils ont été admis en déduction et que la vente entre dans le champ de la réforme. Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel le 24 mars 2026 précise que la règle s’applique quelle que soit la date de mise en location. Elle vise donc l’ensemble des amortissements déduits pendant la période de location.
⚠️ Point de vigilance : le brief évoquait une réponse du 27 mars 2026. La publication officielle retrouvée est datée du 24 mars 2026 ; c’est cette date qui fait foi.
Il faut distinguer amortissement comptabilisé, amortissement différé et amortissement effectivement admis en déduction. Cette distinction exige la lecture des liasses fiscales, pas une simple estimation à partir du prix du logement.
Vous envisagez une vente en 2026 ? Demandez à Extencia de reconstituer votre historique d’amortissements.
Combien la réintégration des amortissements LMNP coûte-t-elle ?
Cas n° 1 : une vente après dix ans
Prenons un cas pédagogique. Le bien a été acquis 200 000 €, puis revendu 300 000 € après dix années pleines de détention. Les frais et travaux retenus pour le calcul représentent 15 000 €. Les amortissements concernés atteignent 40 000 €.
| Calcul illustratif | Ancienne méthode | Méthode 2026 |
|---|---|---|
| Prix de cession | 300 000 € | 300 000 € |
| Prix d’acquisition corrigé | 215 000 € | 175 000 € |
| Plus-value brute | 85 000 € | 125 000 € |
| Base IR après 30 % d’abattement | 59 500 € | 87 500 € |
| Base prélèvements sociaux après 8,25 % | 77 987,50 € | 114 687,50 € |
| Impôt à 19 % | 11 305 € | 16 625 € |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % | 13 413,85 € | 19 726,25 € |
Hors surtaxe, le supplément atteint 11 632,40 €. Une surtaxe s’ajoute ici, car la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 €. Son calcul progressif doit être effectué séparément par le notaire.
📊 40 000 € d’amortissements repris n’entraînent pas 40 000 € d’impôt : ils augmentent les assiettes, auxquelles s’appliquent ensuite les abattements et les taux.
Cas n° 2 : une vente après vingt ans
Un second bien a été acquis 180 000 € et revendu 280 000 €. Pour isoler l’effet de la réforme, supposons ici qu’aucune autre majoration du prix d’acquisition n’est retenue. Les amortissements concernés s’élèvent à 50 000 €.
- Sans reprise : plus-value brute de 100 000 €, base IR de 10 000 € et base sociale de 75 250 €.
- Avec reprise : plus-value brute de 150 000 €, base IR de 15 000 € et base sociale de 112 875 €.
- Écart fiscal illustratif : environ 7 423,50 €, avant autres ajustements éventuels.
L’abattement d’impôt sur le revenu atteint 90 % après vingt ans pleins. L’effet de la reprise est donc fortement amorti sur cette composante. Il reste plus sensible sur les prélèvements sociaux, dont l’exonération totale n’intervient qu’après trente ans.
✅ Bonne pratique : demandez trois simulations à dates différentes. Quelques mois peuvent faire franchir une année pleine de détention et modifier les abattements.
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Taux, abattements et surtaxe : les règles maintenues
Le LMNP reste soumis aux plus-values des particuliers
La réforme n’a pas basculé le LMNP dans le régime des plus-values professionnelles. Après abattement, la plus-value immobilière est imposée à 19 %. Les prélèvements sociaux sont calculés à 17,2 % sur une assiette distincte. Ces taux sont confirmés par Service-Public.fr et la documentation fiscale officielle.
| Durée de détention | Abattement IR annuel | Abattement social annuel |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonération acquise | 9 % par année |
💡 Deux calendriers : l’exonération d’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention ; celle des prélèvements sociaux après 30 ans.
La surtaxe sur les plus-values élevées
L’article 1609 nonies G du CGI prévoit une taxe lorsque la plus-value immobilière nette imposable excède 50 000 €. Son barème progresse par tranches et atteint 6 % au-delà de 260 000 €. Des mécanismes de lissage existent à l’entrée de certaines tranches.
- Seuil : strictement plus de 50 000 € de plus-value nette imposable.
- Taux : de 2 % à 6 %, avec des formules de lissage prévues par la loi.
- Assiette : la plus-value imposable après abattement pour durée de détention.
⚠️ Point de vigilance : la reprise des amortissements peut faire franchir le seuil de 50 000 €, même si la plus-value calculée selon l’ancienne méthode restait en dessous.
Quelles ventes échappent à la reprise des amortissements ?
Les résidences services expressément exclues
L’article 150 VB exclut certaines catégories précisément définies : résidences destinées exclusivement aux étudiants ou à certains jeunes en formation, résidences pour personnes âgées, établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées et établissements de soins de longue durée.
L’étiquette commerciale « résidence services » ne suffit pas. Le bien ou l’établissement doit satisfaire les références juridiques citées par le texte. Il faut vérifier la destination, les autorisations et le statut de l’exploitant avant de conclure à l’exception.
✅ Bonne pratique : réunissez le bail commercial, le règlement de copropriété, l’agrément ou l’autorisation de l’établissement et l’attestation de l’exploitant.
Les exonérations générales de plus-value
Une opération exonérée de plus-value ne génère pas d’impôt à ce titre, même si le bien a été amorti. C’est notamment le cas après les durées d’exonération, ou lorsque l’une des exonérations de l’article 150 U s’applique. Chaque condition doit toutefois être documentée.
- Résidence principale : l’exonération suppose que le bien soit effectivement la résidence principale au jour de la cession, sous réserve des tolérances admises.
- Première cession d’un autre logement : une exonération peut exister sous conditions de non-propriété et de remploi.
- Durée de détention : l’exonération est totale après 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
- Prix de cession modeste : les cessions ne dépassant pas 15 000 € bénéficient d’une exonération spécifique.
⚠️ Attention : transformer artificiellement une location en résidence principale peu avant la vente ne sécurise pas l’exonération. L’occupation doit être réelle et habituelle.
Votre bien est en résidence gérée ? Faites vérifier l’exception légale avant de signer un mandat.
Vendre, conserver ou transmettre : comment décider ?
Comparer le net vendeur au rendement futur
La fiscalité ne doit pas décider seule. Un bien peu rentable, énergivore ou difficile à gérer peut rester pertinent à vendre malgré la reprise. À l’inverse, un actif bien situé, faiblement endetté et générateur de trésorerie peut justifier une conservation plus longue.
| Option | Question financière | Point fiscal |
|---|---|---|
| Vendre maintenant | Quel net vendeur après emprunt, impôts et frais ? | Montant exact des amortissements repris |
| Conserver | Quel rendement net futur après travaux et vacance ? | Gain d’un abattement supplémentaire |
| Transmettre | Quel besoin de liquidité et quel objectif familial ? | Droits, valeur transmise et conséquences de la donation |
💡 Le bon indicateur : comparez le capital net réellement récupéré à la vente avec la valeur actualisée des flux locatifs futurs, pas avec le seul montant d’impôt.
La transmission n’est pas une solution automatique
Une donation peut modifier le prix d’acquisition retenu lors d’une revente ultérieure, la valeur déclarée servant en principe de référence. Mais elle entraîne ses propres droits, frais et conséquences patrimoniales. Le schéma doit correspondre à une intention réelle de transmettre.
- Horizon : le donataire conservera-t-il le bien ou le revendra-t-il rapidement ?
- Équité familiale : comment préserver l’équilibre entre héritiers ?
- Financement : existe-t-il encore un emprunt et une garantie à traiter ?
- Forme de détention : détention directe, indivision ou société ne produisent pas les mêmes effets.
✅ Bonne pratique : coordonnez expert-comptable et notaire. La comptabilité identifie les amortissements ; le notaire liquide la plus-value et sécurise l’acte.
Votre checklist avant une vente LMNP
- Retrouver l’acte d’acquisition et la date exacte de détention.
- Extraire le tableau des immobilisations et amortissements de chaque exercice.
- Distinguer les amortissements admis en déduction des montants différés.
- Rassembler les factures de travaux et frais susceptibles d’être retenus.
- Vérifier une exclusion liée à la résidence ou une exonération générale.
- Calculer l’IR, les prélèvements sociaux et la surtaxe éventuelle.
- Comparer au moins deux dates de vente et un scénario de conservation.
L’équipe Immobilier et location meublée d’Extencia rapproche vos actes, vos déclarations et votre comptabilité. Nos spécialistes peuvent aussi mobiliser nos expertises en comptabilité, en juridique et en cession-acquisition.
Sécurisez votre net vendeur avant de décider
La réintégration des amortissements augmente souvent l’impôt, mais son coût dépend de votre historique précis. Une simulation sérieuse intègre la durée de détention, les dépenses admissibles, les exonérations et la surtaxe.
Depuis 1944, Extencia met 80 ans d’expertise et 12 implantations au service des entrepreneurs. Notre pôle Immobilier traduit les écritures comptables en décision patrimoniale compréhensible : vendre, conserver ou transmettre.
Un premier échange sans engagement, en deux clics. Réservez votre simulation personnalisée et connaissez votre net vendeur avant de vous engager.
⚠️ Cet article fournit une information générale à jour en juillet 2026 et ne constitue pas un conseil personnalisé. Chaque situation étant particulière, rapprochez-vous de votre expert Extencia et de votre notaire.
Questions fréquentes sur la vente d’un bien LMNP
Quels amortissements sont réintégrés lors de la vente d’un LMNP ?
Les amortissements admis en déduction au titre de l’article 39 C du CGI minorent le prix d’acquisition. La réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 confirme que la règle vise aussi les amortissements déduits avant 2025. Il faut donc reprendre les liasses fiscales et distinguer les montants déduits des amortissements seulement différés.
La réforme LMNP s’applique-t-elle à un bien acheté avant 2025 ?
Oui, si la cession est réalisée depuis le 15 février 2025 et si aucune exception ne s’applique. La date d’achat ou de mise en location ne protège pas les amortissements anciens. Le fait générateur retenu est la cession intervenue après l’entrée en vigueur de la loi.
Quel est le taux d’imposition de la plus-value LMNP en 2026 ?
Le LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. L’impôt sur le revenu est calculé au taux de 19 % et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, sur des assiettes diminuées par des abattements distincts. Une surtaxe peut s’ajouter lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €.
Après combien d’années la plus-value LMNP est-elle exonérée ?
L’exonération d’impôt sur le revenu est totale après 22 ans de détention. L’exonération des prélèvements sociaux est totale après 30 ans. Entre ces échéances, des abattements progressifs réduisent les assiettes sans nécessairement supprimer toute taxation.
Les résidences étudiantes sont-elles exclues de la réintégration ?
Certaines résidences destinées exclusivement aux étudiants ou à des jeunes en formation sont exclues par l’article 150 VB du CGI. L’exception dépend des critères juridiques de la résidence, pas de sa seule appellation commerciale. Il faut vérifier le bail, la destination et les documents de l’exploitant.
Peut-on éviter la réintégration en passant le bien en résidence principale ?
La vente de la résidence principale peut être exonérée si les conditions légales sont réellement remplies. Une occupation brève ou artificielle avant la vente expose à une remise en cause. Le bien doit constituer la résidence habituelle et effective du vendeur au moment pertinent.
Faut-il vendre ou conserver son LMNP après la réforme ?
La réponse dépend du net vendeur, du rendement futur, des travaux, de la vacance et de vos objectifs patrimoniaux. La fiscalité seule ne suffit pas à arbitrer. Comparez plusieurs dates de cession, un scénario de conservation et, si elle correspond à votre projet familial, une transmission.
