Passoires F et G : où en est le projet Relance logement ?

⏱️ Temps de lecture estimé : 11 minutes.

3,9 millions. C’est le nombre de logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique en France, soit près de 13 % des résidences principales. Depuis le 1er janvier 2025, une partie d’entre eux — les G — ne peut tout simplement plus être remise en location. Pour des centaines de milliers de bailleurs, la question est devenue brûlante : que faire de ces biens devenus « non décents » aux yeux de la loi ?

En 2026, le décor a changé deux fois. D’abord une réforme technique du DPE, qui a sorti des centaines de milliers de logements du statut de passoires thermiques sans le moindre coup de marteau. Ensuite un projet de loi au nom évocateur : Relance logement. Son ambition ? Rouvrir la location des F et G, en échange d’un engagement de travaux. Où en est réellement ce texte, et qu’est-ce qui s’applique à votre patrimoine aujourd’hui ? Faisons le point, sans sur-promettre.

Passoires thermiques : où en est vraiment l’interdiction de louer en 2026 ?

Avant de parler du projet de loi, un rappel s’impose. Le cadre actuel ne vient pas de nulle part : il découle de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, qui a organisé le retrait progressif des passoires thermiques du marché locatif. Ce calendrier reste, à ce jour, la règle qui s’applique.

Le calendrier issu de la loi Climat et Résilience

Le principe est simple : plus un logement consomme, plus tôt il sort du parc locatif. L’échéance dépend directement de la classe DPE. Voici le calendrier métropolitain en vigueur.

L’interdiction vise les baux « signés, renouvelés ou tacitement reconduits » à compter de la date butoir. Un bail en cours signé avant l’échéance reste valable jusqu’à son terme. En outre-mer, le calendrier est décalé : les G ne seront concernés qu’en 2028.

⚠️ Point de vigilance : un logement classé G n’est pas « saisi » ni « confisqué ». Il devient juridiquement non décent, ce qui interdit sa mise en location — mais vous restez libre de l’habiter, de le vendre ou de le rénover.

Le gel des loyers, une contrainte souvent oubliée

À l’interdiction de louer s’ajoute une mesure moins connue. Depuis le 24 août 2022 et la loi pouvoir d’achat, le loyer d’un logement classé F ou G est gelé. Concrètement, vous ne pouvez ni l’augmenter, ni l’indexer sur l’indice de référence des loyers au renouvellement du bail, tant que le bien reste une passoire.

Cette double peine — gel puis interdiction — pousse mécaniquement à la rénovation. Sortir de la classe F ou G, c’est retrouver la main sur son loyer et sécuriser sa capacité à louer.

Un doute sur le classement de votre bien locatif ? Faites le point avec nos experts Extencia.

La réforme du DPE 2026 : 850 000 logements sortis sans travaux

Premier vrai changement de 2026, et il est technique. Depuis le 1er janvier, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, pour s’aligner sur la valeur européenne. Traduction : les logements chauffés à l’électricité voient leur consommation « comptée » plus justement.

📊 850 000 logements classés F ou G sont sortis du statut de passoire thermique dès le 1er janvier 2026, sans aucun travaux, grâce au seul recalcul du coefficient électrique — source : estimations officielles relayées par la presse spécialisée.

Les grands gagnants sont les petites surfaces chauffées à l’électricité — studios et logements de moins de 40 m² — longtemps pénalisées par le poids de l’eau chaude sanitaire. Bonne nouvelle : inutile de refaire un diagnostic complet. Une mise à jour gratuite est possible en ligne sur l’observatoire DPE-Audit de l’Ademe depuis janvier 2026.

Le projet de loi Relance logement : ce qu’il prévoit

C’est le deuxième bouleversement de l’année, et le plus politique. Le projet de loi Relance logement — officiellement « Relance et décentralisation du logement » — a été présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026 par Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, dans le cadre du plan logement du gouvernement Lecornu.

Un texte structuré autour de cinq axes

Le texte, resserré autour d’une dizaine d’articles, poursuit cinq objectifs affichés. Le retour des passoires en location n’en est qu’une facette, mais c’est celle qui concerne directement les bailleurs.

• Statut du bailleur privé : reconnaître et sécuriser l’activité de propriétaire-bailleur.
• Retour en location des passoires : réautoriser les F et G sous condition de travaux.
• Simplification administrative : alléger les procédures qui freinent la construction.
• Rôle renforcé des maires : redonner du pouvoir de décision au niveau local.
• Habitat partagé pour les seniors : encourager de nouvelles formes de logement.

Le mécanisme : relouer contre un engagement de travaux

Le cœur du dispositif est un échange donnant-donnant. Un propriétaire de logement classé F ou G pourrait à nouveau le louer, à condition de s’engager formellement à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans un délai défini. L’idée n’est pas d’annuler l’objectif de rénovation, mais de l’étaler plutôt que de retirer brutalement des centaines de milliers de biens du marché.

💡 Le savoir-clé : le gouvernement défend une logique de « grande vague de rénovation » progressive, plutôt qu’un retrait sec du parc locatif, avec un objectif de 650 000 à 700 000 logements remis en location d’ici 2028.

Pour un bailleur détenant un bien bloqué, la promesse est double : conserver un revenu locatif tout en finançant progressivement la rénovation. Encore faut-il que le texte soit voté, et que les conditions de travaux soient tenables. C’est là que le calendrier parlementaire entre en jeu.

Vous détenez un logement F ou G et hésitez sur la marche à suivre ? Réservez votre consultation gratuite.

Où en est le texte aujourd’hui ?

Voilà le point qui fait la différence entre une annonce et une règle applicable. À l’été 2026, le projet de loi a franchi une première étape parlementaire, mais il est loin d’être promulgué. Suivons le fil.

Adopté par le Sénat le 8 juillet 2026

Le Sénat a adopté le texte en première lecture le 8 juillet 2026, dans des délais jugés records. Les sénateurs ont validé le principe de la relocation des F et G contre engagement de travaux, tout en ajustant plusieurs paramètres.

Les conditions retenues par les sénateurs

Deux points méritent l’attention des bailleurs. D’abord, le délai : les sénateurs ont retenu l’obligation de conclure un contrat de travaux avant 2030, un amendement destiné à accélérer le mouvement. Ensuite, la définition de la rénovation performante intègre désormais le « confort d’été », c’est-à-dire la capacité d’un logement à rester supportable en cas de canicule.

« Tant que le texte n’est pas promulgué, le calendrier d’interdiction de la loi Climat et Résilience continue de s’appliquer intégralement. Un projet de loi, même adopté au Sénat, ne change rien à vos obligations actuelles. » — L’analyse des experts immobiliers d’Extencia.

Prochaine étape : l’Assemblée nationale à la rentrée

Le texte doit maintenant être examiné par l’Assemblée nationale à la rentrée 2026. Le gouvernement espère une adoption avant la fin de l’année, mais rien n’est garanti : les conditions — délai des travaux, périmètre des logements concernés, sanctions — peuvent encore bouger.

⚠️ Point de vigilance : cet article décrit l’état du dossier à l’été 2026. Le contenu du texte reste susceptible d’évoluer lors du débat à l’Assemblée. Vérifiez toujours la version définitive avant de fonder une décision dessus.

Ce que ça change (ou pas) pour vous, bailleur

Passons du décor législatif à votre situation concrète. Selon la classe de votre logement et votre horizon, les décisions ne sont pas les mêmes. Voici trois cas typiques.

Si vous détenez un G aujourd’hui bloqué

C’est la situation la plus tendue. Vous ne pouvez pas relouer, et le projet de loi n’est pas encore en vigueur. La pire décision serait d’attendre passivement un vote hypothétique. Le bon réflexe : faire chiffrer les travaux dès maintenant et vérifier si la réforme DPE 2026 a déjà amélioré votre classement.

Si vous visez un F, échéance 2028

Vous avez encore une marge, mais elle se réduit. Le loyer est déjà gelé, et l’interdiction arrive en 2028. Planifier la rénovation sur deux ans permet d’étaler la dépense, de capter les aides et d’éviter la ruée sur les artisans à l’approche de l’échéance. Pour un bien détenu en location meublée, l’amortissement des travaux au régime réel peut fortement améliorer l’équation.

Rénover, vendre ou attendre : un arbitrage chiffré

Toute décision se ramène à un calcul. Coût des travaux, aides mobilisables, gain de loyer débloqué, fiscalité, valeur à la revente : chaque paramètre pèse. Un bien détenu via une SCI ne se pilote pas comme un bien en direct, et le régime fiscal choisi change radicalement le rendement net d’une rénovation.

✅ Bonne pratique : avant tout devis de travaux, modélisez trois scénarios — rénover, vendre, attendre — avec leur impact sur votre trésorerie et votre imposition. La meilleure option dépend de votre horizon patrimonial, pas d’une règle générale.

Envie de comparer vos scénarios chiffres à l’appui ? Parlons de votre stratégie locative.

Trois réflexes à adopter dès cet été

Face à un cadre mouvant, l’attentisme coûte cher. Voici les trois gestes qui protègent votre patrimoine locatif, quel que soit le sort final du projet de loi.

• Datez votre DPE : vérifiez le classement à jour de chaque bien après la réforme 2026, via la mise à jour gratuite en ligne.
• Chiffrez les travaux : demandez des devis pour atteindre au moins la classe E et identifiez les aides comme MaPrimeRénov’.
• Modélisez l’impact fiscal : mesurez l’effet des travaux sur votre revenu foncier, votre TVA le cas échéant et votre rendement net.

Ces trois réflexes valent que le texte soit voté ou non. Un logement mieux classé se loue plus vite, se loue plus cher une fois le gel levé, et se revend mieux. La rénovation reste le seul mouvement gagnant dans tous les scénarios.

💡 Le savoir-clé : la valeur d’un bien locatif se mesure de plus en plus à son étiquette énergie. Anticiper la rénovation, c’est protéger à la fois votre revenu et votre capital.

Transformer l’incertitude en stratégie

Le projet Relance logement pourrait desserrer l’étau qui pèse sur les passoires thermiques, mais il ne dispense de rien : ni de rénover, ni de piloter finement son patrimoine. La vraie question n’est pas « la loi va-t-elle passer ? », mais « quelle décision maximise la valeur de mon bien, quel que soit le scénario ? ».

C’est exactement le rôle d’un expert-comptable qui connaît l’immobilier. Depuis 1944, Extencia accompagne les bailleurs et investisseurs dans leurs arbitrages : régime fiscal, montage en SCI ou en meublé, financement des travaux, rentabilité nette. Nos équipes, présentes à Bordeaux, Paris et sur nos 12 implantations, transforment un dossier réglementaire complexe en décisions claires.

Ne subissez pas la réglementation : pilotez votre stratégie locative. Bénéficiez de 80 ans d’expertise pour arbitrer sereinement entre rénover, louer ou céder. Réservez votre consultation gratuite et faisons le point sur vos biens.

Vos questions sur la Relance logement et les passoires thermiques