SCI familiale en 2026 : avantages, fiscalité IS vs IR et stratégie de transmission

Près de 250 000 sociétés civiles immobilières sont actives en France, et la grande majorité d’entre elles porte un projet familial : détenir un bien locatif à plusieurs, préparer la transmission, organiser l’indivision entre frères et sœurs. En 2026, la SCI familiale reste l’un des outils patrimoniaux les plus puissants du droit français — à condition d’être structurée dès le départ autour du bon régime fiscal.

Car entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS), l’écart de taxation sur un même bien peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros à la revente. Et la nouvelle Contribution Financière pour l’Autonomie, qui porte les prélèvements sociaux à 18,6 % sur certains revenus du patrimoine depuis 2026, change les arbitrages sur les revenus locatifs.

Ce guide décortique chaque paramètre — cadre juridique, choix fiscal, calcul des plus-values, donation de parts, démembrement d’usufruit — avec des simulations chiffrées, des tableaux comparatifs et les points de vigilance relevés par nos experts. L’objectif : vous donner les clés pour construire, en 2026, une SCI familiale alignée avec votre stratégie patrimoniale sur 20 à 30 ans.

1. SCI familiale en 2026 : cadre juridique et avantages patrimoniaux

Qu’est-ce qu’une SCI familiale exactement ?

La SCI familiale est une société civile immobilière dont les associés ont tous un lien de parenté ou d’alliance jusqu’au 4e degré. Concrètement : parents, enfants, grands-parents, frères et sœurs, oncles et tantes, cousins germains, beaux-parents et beaux-enfants peuvent s’associer dans la même structure.

Son objet exclusif est la gestion d’un patrimoine immobilier : acquisition, détention, location, revente. Toute activité commerciale — notamment la location meublée ou la marchand de biens — en est juridiquement exclue, sauf à accepter la requalification en société commerciale avec bascule automatique à l’IS.

La SCI n’est pas un régime fiscal, c’est une forme juridique. Le véritable arbitrage se joue au niveau de l’option pour l’IS ou du maintien à l’IR (régime de droit commun des sociétés de personnes). Une fois le choix posé, certains paramètres deviennent quasi irréversibles.

Pourquoi créer une SCI familiale ? Les 5 vrais bénéfices

Les brochures commerciales listent souvent dix avantages fantaisistes à la SCI. Dans la pratique, cinq bénéfices justifient réellement la création d’une structure en 2026.

• Éviter l’indivision : lorsqu’un bien est détenu en indivision, toute décision importante requiert l’unanimité. La SCI fonctionne à la majorité prévue par les statuts et évite les blocages familiaux.
• Faciliter la transmission : les parts sociales se donnent et se transmettent plus souplement qu’un bien en direct. Chaque donation consomme un abattement renouvelable de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans.
• Protéger le conjoint : les statuts peuvent prévoir une clause d’agrément, une tontine ou un démembrement croisé pour sécuriser le survivant.
• Optimiser la fiscalité : selon le régime choisi, la SCI peut amortir le bien, déduire des charges, ou bénéficier d’abattements pour durée de détention.
• Organiser le patrimoine sur plusieurs générations : une même SCI peut porter plusieurs biens et traverser deux ou trois transmissions successives, en évitant les frais de mutation à chaque étape.

Avant de créer une SCI, faites l’inventaire de ce que vous ne pourriez pas faire autrement : si l’indivision, la donation en direct ou la donation-partage couvrent déjà votre besoin, la SCI n’apporte rien et ajoute du formalisme. Elle est utile quand la dimension « outil de pilotage patrimonial » prend le dessus sur la simple détention.

Les limites à connaître avant de se lancer

Créer une SCI familiale implique des obligations juridiques et comptables permanentes qu’il ne faut pas sous-estimer.

Une SCI « endormie » — sans assemblée, sans comptabilité, sans déclaration 2072 — est une bombe à retardement. L’administration fiscale peut la requalifier en société fictive, remettre en cause les donations consenties, et réclamer les droits de mutation éludés. Chez Extencia, nous voyons régulièrement des familles découvrir à la succession que leur SCI n’a jamais été correctement tenue.

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2. IR ou IS : deux logiques fiscales radicalement différentes

Le choix du régime fiscal conditionne tout le reste : charges déductibles, traitement des plus-values, impôt à la revente, horizon de détention optimal. Mieux vaut consacrer quelques heures à ce choix que de passer vingt ans à en subir les conséquences.

Le principe de la transparence fiscale à l’IR

À l’IR, la SCI est fiscalement transparente. Elle ne paie pas d’impôt elle-même : les bénéfices sont répartis entre les associés au prorata de leurs parts, puis imposés dans leur déclaration personnelle.

Concrètement, un associé qui détient 50 % des parts d’une SCI dégageant 12 000 € de revenus fonciers annuels déclare 6 000 € dans la case « revenus fonciers » de sa 2042. Il est imposé à sa tranche marginale d’imposition (TMI) plus les prélèvements sociaux (17,2 % sur les revenus fonciers en 2026).

La location nue via une SCI à l’IR reste soumise aux prélèvements sociaux à 17,2 % en 2026 — hors champ de la nouvelle Contribution Financière pour l’Autonomie qui touche certains autres revenus du patrimoine. Les revenus fonciers classiques échappent donc à la hausse à 18,6 %.

La logique « société commerciale » à l’IS

À l’IS, la SCI paie son propre impôt sur ses bénéfices. Les associés ne sont imposés que lorsqu’ils perçoivent effectivement des dividendes — soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % ou, sur option, au barème progressif de l’IR.

C’est le régime des vraies sociétés de capitaux. Il autorise deux leviers puissants que l’IR ne permet pas :

• L’amortissement du bien immobilier : chaque année, une fraction de la valeur du bâti (hors terrain) est déduite du résultat. Cela peut suffire à neutraliser totalement les loyers imposables pendant les 15-20 premières années.
• La déduction de toutes les charges réelles : frais de gestion, honoraires d’expert-comptable, intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, petits travaux, voyages pour inspecter le bien, etc.

L’option pour l’IS est irrévocable au-delà de la 5e année suivant celle au cours de laquelle elle a été exercée. Passé ce délai, plus aucun retour possible à l’IR. Ce paramètre est fondamental : il impose de projeter la SCI sur au moins 20 ans avant de trancher.

Tableau synthétique : IR vs IS au premier regard

Il n’y a pas de « meilleur régime » universel. Le bon réflexe, c’est la modélisation chiffrée sur l’horizon de détention visé, avec deux simulations parallèles : IR et IS. L’écart à la revente, combiné à l’économie d’impôt annuelle, désigne généralement le régime gagnant sans ambiguïté.

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3. SCI à l’IR en détail : la voie du long terme

Comment sont imposés les loyers ?

Les loyers perçus par une SCI à l’IR relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes coexistent :

À l’IR, les charges déductibles sont limitées à une liste fermée définie par le Code général des impôts : intérêts d’emprunt, primes d’assurance, frais de gestion, travaux d’entretien et d’amélioration (hors construction), taxe foncière. Les travaux d’agrandissement ou de reconstruction ne sont pas déductibles.

Le mécanisme du déficit foncier

Quand les charges déductibles dépassent les loyers, la SCI génère un déficit foncier. Il s’impute :

• Sur le revenu global de l’associé, dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt, qui eux s’imputent uniquement sur les revenus fonciers)
• Sur les revenus fonciers des 10 années suivantes pour le surplus

21 400 € : c’est l’imputation maximale en 2026 sur le revenu global pour les travaux de rénovation énergétique (passage d’un DPE « F » ou « G » à « E », « D », « C », « B » ou « A »), dans le cadre du dispositif renforcé jusqu’au 31 décembre 2025. Les travaux réalisés au-delà du 31 décembre 2025 pourraient revenir au plafond standard si le dispositif n’est pas prorogé.

Les plus-values immobilières en SCI à l’IR

Quand la SCI cède le bien, ou quand un associé cède ses parts, la plus-value relève du régime des particuliers — un régime très favorable sur la durée.

Une SCI à l’IR détenant un bien depuis plus de 30 ans le revend sans aucune imposition de plus-value. C’est la raison principale pour laquelle ce régime reste la référence pour les stratégies patrimoniales longues : transmission d’immeubles familiaux, résidences secondaires, terres agricoles en usage familial.

Profil type : pour qui la SCI à l’IR est-elle adaptée ?

• Investisseurs en location nue avec TMI modérée (jusqu’à 30 %)
• Propriétaires d’un ou plusieurs biens à forte valeur patrimoniale destinés à rester dans la famille
• Stratégies de détention très longue (20 ans et plus) avec objectif de revente après abattement
• Projets où la déductibilité du déficit foncier sur le revenu global présente un intérêt (rénovation d’un bien ancien)

Vous hésitez entre IR et IS sur un projet d’acquisition en 2026 ? Discutons-en avec un expert Extencia.

4. SCI à l’IS en détail : la voie de la capitalisation

L’impôt sur les sociétés en 2026 : deux taux à connaître

La SCI à l’IS paie l’impôt aux taux en vigueur en 2026 :

Le bénéfice d’un taux réduit de 15 % sur la première tranche suppose que la société remplisse les conditions d’éligibilité : chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 10 millions d’euros, capital entièrement libéré, et détention du capital à 75 % au moins par des personnes physiques ou par une société elle-même éligible. La quasi-totalité des SCI familiales remplit ces conditions.

Un amendement au PLF 2026 a proposé de relever le seuil du taux réduit à 15 % de 42 500 € à 100 000 € de bénéfice, pour renforcer la compétitivité des PME. À l’heure de la publication de cet article, ce relèvement n’est pas définitivement acté — à vérifier avec votre expert-comptable avant de projeter vos calculs.

L’atout majeur : l’amortissement

En SCI à l’IS, vous amortissez chaque année une fraction de la valeur du bâti (hors terrain). L’amortissement se fait par composants : structure, façade, toiture, installations techniques, aménagements intérieurs — chacun avec sa propre durée d’amortissement (de 15 à 60 ans selon la catégorie).

Exemple chiffré : un bien acheté 300 000 € (dont 60 000 € de terrain et 240 000 € de bâti) produit un amortissement annuel d’environ 6 000 à 8 000 €, qui vient réduire d’autant le résultat imposable.

Résultat concret : sur un bien générant 12 000 € de loyers annuels avec 3 000 € de charges, le résultat imposable à l’IS peut tomber à 3 000 € après amortissement — soit 450 € d’IS seulement (15 %), contre 3 000 à 4 000 € d’imposition à l’IR selon la TMI.

Le revers de la médaille : les plus-values à l’IS

La contrepartie de cet avantage annuel se joue à la revente. La plus-value professionnelle à l’IS se calcule sur la base de la valeur nette comptable (prix d’achat – amortissements cumulés), ce qui gonfle mécaniquement la base imposable.

Aucun abattement pour durée de détention n’existe à l’IS. La plus-value est intégrée au résultat fiscal de l’exercice de cession et taxée aux taux ordinaires (15 % puis 25 %). Sur une détention longue avec amortissements cumulés importants, la facture fiscale peut être spectaculaire — et potentiellement supérieure à celle d’une cession à l’IR sur le même bien.

Simulation : l’effet ciseaux IR vs IS sur la revente

Prenons un bien acheté 250 000 € et revendu 350 000 € après 20 ans de détention, avec 80 000 € d’amortissements cumulés en IS.

+31 576 € de fiscalité additionnelle en IS sur ce cas, malgré l’économie annuelle via amortissement. L’arbitrage dépend étroitement de l’horizon de détention : plus il s’allonge, plus l’IR rattrape puis dépasse l’IS en rentabilité nette globale.

Profil type : pour qui la SCI à l’IS est-elle adaptée ?

• Investisseurs avec TMI élevée (41 % ou 45 %) cherchant à capitaliser dans la société
• Projets avec forte activité locative et charges nombreuses (gros travaux, gestion professionnelle)
• Détention à horizon moyen (10 à 20 ans) avec revente planifiée avant que la plus-value IS ne devienne pénalisante
• Stratégies où les loyers sont réinvestis dans de nouveaux biens via la SCI, sans distribution aux associés

Vous envisagez l’option IS sur une SCI existante ou nouvelle ? Nos experts chiffrent votre arbitrage.

5. Simulation comparée : choisir selon votre profil

Cas n° 1 — Couple avec TMI 30 %, horizon 25 ans

Un couple achète en 2026 un bien locatif à 280 000 € (loyers bruts 13 200 € / an, charges 2 800 €). Horizon de détention : 25 ans.

Dans ce cas, l’IS reste gagnant même sur 25 ans — grâce à l’économie annuelle cumulée qui compense largement la plus-value plus lourde. Le couple dispose en prime de la trésorerie dans la SCI pour réinvestir ou racheter des parts.

Cas n° 2 — Investisseur TMI 11 %, horizon 30 ans

Un jeune actif achète seul un bien à 180 000 € (loyers 8 400 € / an, charges 1 800 €). Horizon : 30 ans, objectif de transmission aux enfants.

Dans ce scénario, l’IR rattrape l’IS sur la durée. Et surtout, l’IR permet ici une stratégie patrimoniale beaucoup plus limpide : détention longue, exonération de plus-value, transmission aux enfants du bien ou des parts sans retraitement.

Cas n° 3 — Dirigeant TMI 45 %, horizon 15 ans

Un dirigeant avec une TMI à 45 % achète un immeuble à 500 000 € pour un investissement locatif à destination de bureaux (loyers 36 000 € / an, charges 6 000 €).

Pour ce profil, l’IS est incontestablement le choix optimal. L’économie annuelle est telle qu’elle écrase la différence sur la plus-value, et la capitalisation dans la SCI offre en plus une réserve de cash pour de futurs investissements.

Le principe à retenir : plus la TMI est élevée et plus l’horizon est court à moyen, plus l’IS est gagnant. Plus la TMI est faible et plus l’horizon est long, plus l’IR reprend l’avantage — surtout pour les projets patrimoniaux familiaux centrés sur la transmission.

Votre situation ne rentre dans aucun de ces trois cas ? Construisons votre simulation personnalisée.

6. Transmission : la vraie raison d’être de la SCI familiale

L’abattement de 100 000 € : la règle d’or

Chaque parent peut donner à chacun de ses enfants 100 000 € en franchise de droits de donation, renouvelable tous les 15 ans. Cet abattement s’applique en ligne directe, par parent et par enfant.

Un couple avec deux enfants peut donc transmettre 400 000 € tous les 15 ans sans aucun droit de mutation. Sur une vie active de 30 à 40 ans, cela représente 800 000 € à 1 200 000 € de patrimoine transmissible sans fiscalité.

800 000 € transmissibles en pleine propriété par un couple à ses deux enfants sur 30 ans, simplement en utilisant deux tranches d’abattement de 15 ans. La SCI permet de fractionner ces donations par paquets de parts, de façon progressive et pilotée.

La donation de parts : souplesse et progressivité

Transmettre un bien immobilier en direct, c’est transmettre un bloc indivisible. Transmettre des parts de SCI, c’est transmettre des fractions précisément calibrées sur l’abattement disponible.

• Évaluation de la SCI avec son expert-comptable (valeur nette patrimoniale)
• Calcul du nombre de parts à donner pour rester dans l’abattement de 100 000 €
• Rédaction de l’acte de donation (notaire obligatoire pour les donations de plus de 15 000 €)
• Déclaration de donation auprès de l’administration fiscale (formulaire 2735)
• Mise à jour du registre des mouvements de parts
• Information des autres associés (clause d’agrément éventuelle)

La valeur des parts de SCI peut faire l’objet d’une décote de 10 à 20 % par rapport à la valeur vénale des biens détenus — à raison de la liquidité moindre et des contraintes statutaires. Cette décote augmente le patrimoine réellement transmis à abattement constant. Elle doit être justifiée et documentée pour être opposable à l’administration.

Le démembrement : l’accélérateur de transmission

Le mécanisme le plus puissant pour transmettre une SCI familiale est le démembrement de propriété. Il consiste à séparer :

• L’usufruit : le droit d’utiliser le bien et de percevoir les revenus (loyers, dividendes)
• La nue-propriété : le droit de disposer du bien (vendre, donner), mais sans en percevoir les fruits

Les parents gardent l’usufruit et donnent la nue-propriété des parts à leurs enfants. La valeur soumise aux droits de donation est uniquement celle de la nue-propriété, calculée selon un barème fiscal en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Exemple concret : un couple de 62 ans donne la nue-propriété de parts valorisées 500 000 € à leurs enfants. La base taxable est de 200 000 € (40 % de 500 000 €). Après abattement de 100 000 € par parent et par enfant, la donation se fait sans droit à payer dans de nombreux cas. Au décès de l’usufruitier, les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires.

Stratégies de transmission combinées

Les schémas les plus efficaces combinent plusieurs leviers :

• Donation-partage des parts avec réserve d’usufruit pour figer la valeur au jour de la donation
• Démembrement croisé entre conjoints pour protéger le survivant
• Pacte Dutreil adapté pour certaines configurations (transmission d’entreprise via holding immobilière)
• Vente en viager à la SCI d’un bien détenu en direct, pour compléter le mécanisme

La stratégie de transmission idéale s’anticipe dès la création de la SCI, via la rédaction des statuts. Clauses d’agrément, règles de majorité, répartition des droits de vote selon l’usufruit ou la nue-propriété : chaque détail compte. Une SCI créée « à la va-vite » aujourd’hui peut devenir une usine à gaz dans 20 ans, au moment de la succession.

Vous projetez une donation de parts en 2026 ? Faites chiffrer la stratégie optimale par nos experts.

7. Les erreurs courantes à éviter en 2026

Erreur n° 1 : créer une SCI pour un seul bien, sans vrai besoin

La SCI familiale n’est pas une baguette magique. Pour un bien unique destiné à un usage personnel ou à une simple location de long terme, l’achat en direct ou en indivision simple est souvent plus efficace et moins coûteux en frais de structure.

Créer une SCI coûte entre 1 500 € et 3 000 € (notaire, rédaction statuts, publicité). L’entretien annuel (comptabilité, AG, déclarations) coûte entre 400 € et 1 500 € selon la complexité. Ces coûts doivent être comparés aux bénéfices fiscaux attendus sur 10, 20 ou 30 ans.

Erreur n° 2 : opter pour l’IS sans vision long terme

L’option pour l’IS est irrévocable après 5 ans. Une option posée en début de détention sans projection chiffrée peut se révéler désastreuse au moment de la revente, quand la plus-value à l’IS devient pénalisante.

Nous recommandons systématiquement une double simulation IR/IS sur l’horizon de détention visé — même pour une SCI créée à l’IR par défaut. Vérifier qu’on ne laisse pas passer un vrai avantage à l’IS est tout aussi important que ne pas basculer sans raison.

Erreur n° 3 : négliger la tenue comptable et juridique

Une SCI qui ne tient pas ses AG, qui ne dépose pas sa 2072, qui n’enregistre pas les mouvements de parts s’expose à :

• La requalification en société fictive par l’administration
• La remise en cause des donations consenties (avec rappel des droits)
• L’imposition personnelle des associés sur les revenus non déclarés par la société
• Des difficultés de cession ou de transmission au moment voulu

Externalisez la tenue comptable et juridique de votre SCI chez un expert-comptable spécialisé en patrimoine immobilier. Le coût annuel (500 à 1 200 € selon la complexité) est dérisoire par rapport aux risques d’une SCI mal tenue sur 20 ans.

Erreur n° 4 : mal calibrer la répartition des parts à la création

La répartition des parts entre associés fige pour longtemps les droits financiers et les droits politiques. Un enfant qui se retrouve avec 1 % des parts n’a aucun pouvoir réel sur la SCI, même s’il est juridiquement associé.

La gérance peut être dissociée de la répartition capitalistique. Un parent peut détenir 50 % des parts et rester gérant pendant 20 ans, tandis que les 50 % restants sont progressivement donnés aux enfants. La souplesse statutaire de la SCI autorise ces montages — à condition de les prévoir dès la rédaction initiale.

Erreur n° 5 : oublier la dimension assurance et protection

Une SCI familiale avec un associé majoritaire gérant expose la structure à des risques en cas de décès ou d’incapacité de ce gérant. Prévoir statutairement les règles de succession de la gérance et souscrire une assurance homme-clé sécurisent la continuité.

Vous avez un doute sur votre SCI actuelle ? Demandez un audit rapide à un expert Extencia.

8. Construire sa stratégie SCI avec Extencia

L’expert-comptable, pièce maîtresse du dispositif

Une SCI familiale performante en 2026 ne s’improvise pas. Elle se construit avec un expert-comptable qui maîtrise à la fois la fiscalité immobilière, la gestion patrimoniale et la dimension familiale du projet.

Chez Extencia, nos équipes accompagnent les investisseurs et les familles sur trois axes :

Depuis 1944, Extencia accompagne les entrepreneurs et les investisseurs français dans la construction de leurs stratégies patrimoniales. Nos implantations à Bordeaux, Lesparre-Médoc, Paris et sur 12 sites en France nous permettent d’allier expertise nationale et proximité locale — indispensable sur un sujet où la connaissance du marché immobilier local fait la différence.

Les moments clés où solliciter un avis expert

• Avant la création de la SCI : simulation IR/IS, rédaction des statuts, choix des associés
• Lors de chaque nouvelle acquisition : réévaluation de la structure, éventuelle création d’une SCI dédiée
• Au moment d’une donation de parts : valorisation, montage en pleine propriété ou démembrement
• Avant une revente : calcul de la plus-value, optimisation du calendrier, arbitrages fiscaux
• Lors d’un changement de situation familiale : divorce, remariage, naissance, décès

Un rendez-vous annuel avec votre expert-comptable pour faire le point sur votre SCI est la meilleure assurance contre les mauvaises surprises. Il permet d’anticiper les évolutions fiscales, d’ajuster les stratégies de donation et de garder la structure alignée avec votre projet patrimonial réel.

Votre prochain chapitre patrimonial commence ici

La SCI familiale reste en 2026 l’un des leviers les plus puissants pour structurer, faire fructifier et transmettre un patrimoine immobilier. Mais la réussite ne tient ni au hasard ni au « bricolage juridique ». Elle repose sur des choix éclairés au bon moment : forme de société, régime fiscal, répartition des parts, calendrier des donations, intégration dans une stratégie plus large.

Avec les évolutions fiscales de 2026 — évolution possible du seuil IS à 100 000 €, hausse des prélèvements sociaux sur certains revenus du patrimoine, renforcement des contrôles sur les SCI « dormantes » — le moment est particulièrement propice à un audit de votre structure existante ou à la création d’une SCI correctement pensée.

Chez Extencia, nos experts en immobilier patrimonial accompagnent chaque année des centaines de familles et d’investisseurs dans la conception, le pilotage et la transmission de leurs SCI. Fort de 80 ans d’expertise et de 12 implantations en France, nous allions la rigueur technique d’un cabinet national à la proximité d’un expert qui connaît votre territoire et votre famille.

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Questions fréquentes

Quels sont les principaux avantages d’une SCI familiale en 2026 ?

La SCI familiale permet de sortir d’une indivision bloquante, de faciliter la transmission progressive par donation de parts, d’optimiser la fiscalité du patrimoine via le choix IR ou IS, de protéger le conjoint survivant via des clauses statutaires adaptées, et d’organiser la détention de plusieurs biens sur plusieurs générations. Elle convient particulièrement aux projets patrimoniaux à horizon long, où la dimension transmission pèse autant que le rendement locatif.

Faut-il choisir l’IR ou l’IS pour sa SCI familiale ?

Il n’existe pas de réponse universelle. Le régime IR est recommandé pour une détention longue avec TMI modérée et objectif de transmission ou revente exonérée après 22-30 ans. Le régime IS convient aux TMI élevées (41-45 %) avec une activité locative intense et un horizon de détention de 10 à 20 ans, grâce à l’amortissement du bien. L’IS est irrévocable après 5 ans, d’où l’importance d’une simulation chiffrée IR/IS avant d’exercer l’option.

Comment se calcule la plus-value d’une SCI à l’IS en 2026 ?

La plus-value d’une SCI à l’IS se calcule sur la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien, c’est-à-dire le prix d’achat diminué des amortissements cumulés. Aucun abattement pour durée de détention ne s’applique. La plus-value est intégrée au résultat fiscal de l’exercice de cession et taxée aux taux de l’IS (15 % jusqu’à 42 500 € puis 25 %). Les amortissements déduits pendant la détention augmentent mécaniquement la plus-value imposable.

Quel est l’abattement pour donation de parts de SCI en 2026 ?

L’abattement pour donation en ligne directe est de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Un couple avec deux enfants peut donc transmettre 400 000 € par cycle de 15 ans sans droits de donation. Pour les petits-enfants, l’abattement est de 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant. Ces montants s’appliquent à la valeur des parts transmises, qu’elles soient données en pleine propriété ou en nue-propriété.

Qu’est-ce que le démembrement de parts de SCI ?

Le démembrement sépare la pleine propriété des parts en deux droits : l’usufruit (droit de percevoir les revenus et d’utiliser le bien) et la nue-propriété (droit de disposer, sans les fruits). En donnant la nue-propriété à leurs enfants tout en gardant l’usufruit, les parents transmettent moins de valeur fiscale (selon le barème de l’article 669 du CGI, basé sur leur âge) et consomment moins d’abattement. À leur décès, les enfants deviennent pleins propriétaires sans droit supplémentaire.

Une SCI familiale peut-elle faire de la location meublée ?

Non — ou plutôt, pas sans conséquences. La location meublée est considérée comme une activité commerciale, incompatible avec l’objet civil d’une SCI. Si une SCI à l’IR pratique la location meublée, elle bascule automatiquement à l’IS (option réputée exercée) et devient irrévocablement soumise au régime des sociétés commerciales. Pour un projet de location meublée, d’autres structures (SARL de famille, SAS) sont généralement préférables. L’expert-comptable doit être consulté avant tout démarrage d’activité meublée en SCI.

Pourquoi faire appel à un expert-comptable pour sa SCI familiale ?

La SCI familiale combine des dimensions juridiques, fiscales, comptables et patrimoniales qui évoluent en permanence. Un expert-comptable spécialisé en immobilier patrimonial sécurise la tenue comptable (obligatoire à l’IS, fortement recommandée à l’IR), pilote les déclarations fiscales (2072 ou 2065), optimise les stratégies de donation et de démembrement, anticipe les évolutions réglementaires, et documente chaque opération en cas de contrôle. Chez Extencia, fort de 80 ans d’expertise et de 12 implantations en France, nos équipes accompagnent les familles sur 20 à 30 ans — toute la durée de vie d’une SCI patrimoniale.