Temps de lecture : 12 minutes
Mis à jour en octobre 2026
🔍 L’article en bref
- Verdict : le LMNP reste rentable en 2027, mais le régime réel ne gagne plus automatiquement.
- Voté : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans la plus-value de revente.
- Seuils : micro-BIC à 83 600 € pour les loyers 2026 (77 700 € pour 2025), abattement de 50 %.
- Prélèvements sociaux : 18,6 % sur les revenus de location meublée, 17,2 % sur la plus-value.
- Simulation : studio à 150 000 € payé comptant et revendu à 10 ans, micro-BIC et réel font jeu égal.
- Crédit ou détention longue : le réel reprend une avance de 9 000 à 11 000 € dans nos exemples.
- Proposé seulement : le PLF 2027 plafonnerait l’amortissement à 2,5 % et 7 000 € par an ; rien n’est voté.
Depuis le 15 février 2025, revendre un meublé loué au régime réel coûte plus cher : les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans la plus-value. Et le projet de loi de finances pour 2027, présenté le 1er octobre 2026, propose de plafonner ces mêmes amortissements. De quoi faire douter tout investisseur qui se demande si le LMNP rentable appartient désormais au passé.
La réponse courte est oui, le LMNP reste rentable en 2027, mais plus « par défaut ». Notre simulation sur un studio à 150 000 € montre que, payé comptant et revendu au bout de 10 ans, le réel ne fait plus mieux que le micro-BIC. Financé à crédit ou conservé longtemps, il garde en revanche une avance de plusieurs milliers d’euros.
Ci-dessous, nous posons les règles réellement en vigueur, puis nous déroulons le calcul pas à pas : loyers, impôt, revente, et scénario du PLF 2027. Chaque hypothèse est affichée, pour que vous puissiez refaire le raisonnement avec vos propres chiffres.
LMNP en 2027 : ce qui est voté, ce qui est seulement proposé
Le LMNP, ou loueur en meublé non professionnel, désigne le particulier qui loue un logement équipé de meubles sans dépasser les seuils du statut professionnel. Ses revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. C’est ce rattachement qui ouvre droit à l’amortissement au régime réel.
Les règles applicables aujourd’hui
| Règle | Contenu | Statut |
|---|---|---|
| Seuil du micro-BIC (meublé longue durée) | 77 700 € de recettes pour 2025, 83 600 € pour les recettes 2026 | En vigueur |
| Abattement micro-BIC | 50 % (30 % et 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé) | En vigueur |
| Prélèvements sociaux sur les BIC meublés | 18,6 %, dont 10,6 % de CSG | En vigueur depuis les revenus 2025 |
| Réintégration des amortissements à la revente | Le prix d’acquisition est diminué des amortissements déduits au réel | En vigueur pour les cessions depuis le 15 février 2025 |
| Plafonnement des amortissements | 2,5 % par an et 7 000 € par foyer (1,5 % et 5 000 € en meublé de tourisme) | Proposé dans le PLF 2027, non voté |
Les seuils et l’abattement sont détaillés sur la fiche officielle de Service-Public sur la location meublée. Le seuil micro-BIC 83 600 € concerne les loyers perçus en 2026, déclarés au printemps 2027.
La réintégration des amortissements : une règle déjà votée
Votée par la loi de finances pour 2025, la réintégration s’applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025. L’administration le confirme dans sa foire aux questions d’impots.gouv.fr. Une réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 précise qu’elle joue quelle que soit la date de mise en location du bien (question écrite n° 10097).
💡 Le savoir-clé : seuls les amortissements effectivement déduits du résultat sont réintégrés. Un amortissement mis en réserve, faute de bénéfice suffisant, ne réduit pas le prix d’acquisition retenu à la revente.
Le PLF 2027 : un plafonnement encore au conditionnel
L’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 propose de limiter l’amortissement des locaux à 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal. Les amortissements non déduits ne seraient plus reportables à partir de 2027. Les résidences pour étudiants, seniors et les Ehpad en seraient exclus.
⚠️ Point de vigilance : le texte est en discussion au Parlement, en séance à l’Assemblée nationale à partir de mi-octobre 2026. Selon la presse spécialisée, la commission des finances aurait adopté le 8 octobre des amendements excluant la location meublée de longue durée du plafonnement (à vérifier). Rien n’est voté tant que la loi de finances n’est pas promulguée.
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Simulation LMNP : les hypothèses de notre studio
Une simulation LMNP ne vaut que par ses hypothèses. Nous avons retenu un studio en ville moyenne, loué à l’année à un locataire unique, avec des chiffres ronds pour garder le calcul lisible. Il s’agit d’un exemple pédagogique, pas d’une situation réelle.
Le bien, les loyers et les charges
| Poste | Hypothèse |
|---|---|
| Prix du studio | 140 000 € + 10 000 € de frais d’acquisition, soit 150 000 € |
| Mobilier | 5 000 €, amorti sur 7 ans |
| Part du bâti amortissable | 120 000 €, amortis sur 30 ans, soit 4 000 € par an (terrain et frais non amortis) |
| Loyer | 650 € par mois, soit 7 800 € par an |
| Charges non récupérables | 2 250 € par an (taxe foncière, copropriété, assurances, CFE, entretien) |
| Tenue comptable au réel | 500 € par an, déductibles |
| Fiscalité du foyer | Tranche marginale à 30 %, prélèvements sociaux à 18,6 % |
| Revente | 165 000 € au bout de 10 ans |
Les simplifications assumées
- Euros constants : loyers et charges sont figés sur toute la durée, sans indexation.
- Plus-value : forfait de 7,5 % pour les frais d’acquisition, sans le forfait travaux de 15 % qui pourrait alléger l’impôt.
- Vacance locative : aucune, ce qui flatte légèrement les deux régimes de la même façon.
- Financement : achat comptant dans le scénario de base, puis variante à crédit.
La rentabilité avant impôt
📊 5,2 % brut, 3,7 % net de charges : c’est le rendement de notre studio avant toute fiscalité (7 800 € de loyers, puis 5 550 € après charges, rapportés à 150 000 €).
La fiscalité va maintenant faire la différence. C’est précisément là que le choix entre micro-BIC et réel devient décisif.
LMNP micro-BIC ou réel : l’impôt pendant la location
Le dilemme LMNP micro-BIC ou réel se joue d’abord sur les loyers annuels. Le micro-BIC taxe la moitié des recettes, sans regarder les charges. Le réel taxe le résultat réel, après charges, intérêts et amortissements.
Au micro-BIC : un impôt simple mais lourd
Avec l’abattement de 50 %, la base imposable est de 3 900 € par an. À 30 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux, la note atteint environ 1 895 € par an. Sur 10 ans, l’investisseur verse près de 18 950 €.
Au réel : l’amortissement efface presque tout
Le résultat avant amortissement s’élève à 5 050 € (7 800 € de loyers, moins 2 750 € de charges et de comptabilité). L’amortissement du bâti et du mobilier, 4 714 € par an les 7 premières années, ramène le résultat imposable à 336 €.
| Période | Micro-BIC : impôt et PS par an | Réel : impôt et PS par an |
|---|---|---|
| Années 1 à 7 | ≈ 1 895 € | ≈ 163 € |
| Années 8 à 10 (mobilier amorti) | ≈ 1 895 € | ≈ 510 € |
| Total sur 10 ans | ≈ 18 950 € | ≈ 2 670 € |
Pendant la location, le réel fait économiser environ 16 280 € d’impôt. Il faut en retirer 5 000 € d’honoraires comptables, que le micro-BIC n’impose pas. L’avantage net du réel s’établit alors autour de 11 280 € avant revente.
💡 Le savoir-clé : en LMNP, l’amortissement ne peut pas créer de déficit. La part qui excède le résultat est mise en réserve et reportée sur les années suivantes, sans limite de durée selon les règles actuelles.
Vous voulez savoir lequel des deux régimes convient à votre bien ? Réservez votre consultation gratuite.
La revente : ce que coûte la réintégration des amortissements
C’est ici que le calcul change depuis 2025. Les 40 000 € d’amortissement du bâti déduits en 10 ans viennent diminuer le prix d’acquisition. La plus-value imposable gonfle d’autant, avant application des abattements pour durée de détention.
Le calcul de la plus-value, pas à pas
| Étape | Micro-BIC | Réel |
|---|---|---|
| Prix de cession | 165 000 € | 165 000 € |
| Prix d’acquisition majoré du forfait de 7,5 % | 150 500 € | 150 500 € |
| Amortissements réintégrés | 0 € | − 40 000 € |
| Plus-value brute | 14 500 € | 54 500 € |
| Impôt à 19 % (abattement de 30 %) | ≈ 1 930 € | ≈ 7 250 € |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % (abattement de 8,25 %) | ≈ 2 290 € | ≈ 8 600 € |
| Impôt total sur la plus-value | ≈ 4 220 € | ≈ 15 850 € |
Les taux et les abattements pour durée de détention sont ceux de la fiche Service-Public sur la plus-value immobilière. La plus-value des particuliers reste soumise à 17,2 % de prélèvements sociaux, et non à 18,6 %.
Le bilan sur 10 ans, achat comptant
| Coût fiscal cumulé | Micro-BIC | Réel |
|---|---|---|
| Impôt et PS sur les loyers | ≈ 18 950 € | ≈ 2 670 € |
| Honoraires comptables | 0 € | 5 000 € |
| Impôt sur la plus-value | ≈ 4 220 € | ≈ 15 850 € |
| Total | ≈ 23 170 € | ≈ 23 520 € |
⚠️ Point de vigilance : payé comptant et revendu au bout de 10 ans, notre studio coûte quasiment autant au réel qu’au micro-BIC, à environ 350 € près. La réintégration a effacé l’avantage historique du réel sur ce profil précis.
Deux variantes qui changent le verdict
- Achat à crédit : avec 120 000 € empruntés sur 20 ans à 3,5 %, les intérêts absorbent l’essentiel du résultat. Une grande partie de l’amortissement reste en réserve, donc n’est pas réintégrée. Le réel ressort environ 9 100 € moins cher que le micro-BIC sur 10 ans.
- Détention de 22 ans : la plus-value est alors exonérée d’impôt sur le revenu, seuls les prélèvements sociaux restent dus. Avec une revente à 180 000 €, le réel l’emporte d’environ 11 000 €.
Votre projet ressemble à l’une de ces variantes ? Demandez une simulation adaptée à votre situation.
Et si le PLF 2027 plafonnait l’amortissement ?
Testons le texte initial du gouvernement, sans les amendements de commission. Pour notre studio, 2,5 % de 120 000 € représentent 3 000 € par an, au lieu de 4 000 €. Le plafond de 7 000 € par foyer ne serait pas atteint.
L’impact chiffré sur notre studio
| Scénario sur 10 ans | Micro-BIC | Réel, règles actuelles | Réel, plafonnement proposé |
|---|---|---|---|
| Achat comptant | ≈ 23 170 € | ≈ 23 520 € | ≈ 25 470 € |
| Achat à crédit | ≈ 23 170 € | ≈ 14 050 € | ≈ 14 050 € |
Payé comptant, le studio verrait le micro-BIC passer devant d’environ 2 300 €. À crédit, rien ne bouge dans notre exemple : les intérêts suffisent déjà à neutraliser l’impôt sur les loyers. La réserve d’amortissements perdue ne coûte rien tant qu’elle n’aurait pas servi.
Qui serait réellement touché ?
- Les biens payés comptant ou dont le crédit est soldé : leur résultat est positif et l’amortissement est leur seul levier.
- Les meublés de tourisme : le plafond proposé y est plus strict, à 1,5 % et 5 000 € par an.
- Les gros patrimoines meublés : le plafond de 7 000 € s’apprécie par foyer, tous biens confondus.
✅ Bonne pratique : n’arbitrez pas un investissement sur un projet de loi. Simulez les deux hypothèses, règles actuelles et plafonnement, puis retenez un projet qui reste acceptable dans le scénario le moins favorable.
LMNP rentable en 2027 : le verdict, oui si… non, sauf…
Le LMNP n’est pas mort. Mais l’époque où le réel gagnait toujours, sans calcul, est terminée. Voici notre lecture de la simulation, pour un studio loué à l’année.
Oui, investir en LMNP en 2027 reste pertinent si…
- Vous financez à crédit : les intérêts limitent l’amortissement réellement déduit, donc la réintégration future.
- Vous visez une détention longue : au-delà de 22 ans, la plus-value échappe à l’impôt sur le revenu.
- Le loyer tient la route : un rendement brut autour de 5 % laisse une marge après charges.
- Vous comptez transmettre le bien : une donation ou une succession n’est pas une cession à titre onéreux et ne déclenche pas de plus-value.
Non, le réel n’apporte plus grand-chose, sauf…
Pour un bien payé comptant et revendu avant 10 à 12 ans, micro-BIC et réel font jeu égal. Le micro-BIC devient alors un choix rationnel, plus simple et sans honoraires. Sauf si vos charges réelles dépassent largement nos hypothèses, avec par exemple une copropriété coûteuse ou de gros travaux déductibles.
📊 2,4 % contre 3,2 % : c’est le rendement net d’impôt annuel de notre studio payé comptant, au micro-BIC puis au réel, avant revente. L’écart se referme ensuite au moment de la plus-value.
Investir en LMNP en 2027 : la méthode en 5 étapes
Avant de signer, transformez ces enseignements en méthode. Une décision bien préparée tient en cinq étapes, à mener dans l’ordre.
- Fixez votre horizon de détention : 10 ans, 20 ans ou transmission, le régime optimal n’est pas le même.
- Chiffrez le rendement net de charges : taxe foncière, copropriété, assurances, CFE, vacance locative.
- Comparez micro-BIC et réel sur toute la durée, revente incluse, et pas sur la seule première année.
- Testez le scénario du plafonnement tant que la loi de finances pour 2027 n’est pas définitive.
- Organisez votre suivi comptable : au réel, liasse fiscale annuelle et tableau d’amortissement rigoureux.
Le rôle de l’expert-comptable au régime réel
Le régime réel impose une comptabilité tenue chaque année et une déclaration de résultat. Le découpage entre terrain, bâti et mobilier conditionne le montant des amortissements, puis celui de la réintégration. Une erreur à l’entrée se paie à la sortie.
Les experts de notre pôle immobilier et location meublée établissent la liasse des loueurs au réel. Ils travaillent notamment depuis Bordeaux et Paris, et peuvent aussi vous orienter sur le choix d’une structure avec notre équipe juridique.
⚠️ Point de vigilance : au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, si elles dépassent vos autres revenus d’activité, vous basculez dans le statut de loueur professionnel, avec cotisations sociales et régime des plus-values professionnelles.
Vos questions sur la rentabilité du LMNP
Le LMNP est-il encore rentable en 2027 ?
Oui, le LMNP reste rentable en 2027 pour un bien bien placé, avec un rendement brut proche de 5 %. En revanche, le régime réel n’est plus gagnant par défaut depuis la réintégration des amortissements à la revente. Pour un studio payé comptant et revendu à 10 ans, micro-BIC et réel aboutissent à un coût fiscal proche. À crédit ou en détention longue, le réel garde un net avantage.
Faut-il choisir le micro-BIC ou le réel en LMNP ?
Le micro-BIC applique un abattement de 50 % sur les loyers, sans comptabilité ni déduction des charges. Le réel déduit les charges, les intérêts et les amortissements, mais impose une comptabilité et réintègre les amortissements dans la plus-value. Le bon choix dépend de votre financement, de vos charges et de votre horizon de revente. Il faut comparer les deux régimes sur toute la durée de détention, revente comprise.
Qu’est-ce que la réintégration des amortissements LMNP ?
Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition retenu dans le calcul de la plus-value est diminué des amortissements déduits au régime réel. La plus-value imposable augmente donc d’autant. Les abattements pour durée de détention s’appliquent ensuite normalement. Seuls les amortissements effectivement déduits sont concernés, pas ceux restés en réserve.
Quel est le seuil du micro-BIC en location meublée ?
Pour une location meublée de longue durée, le micro-BIC s’applique jusqu’à 77 700 € de recettes pour 2025 et 83 600 € pour les recettes 2026. Le même seuil vaut pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes. Les meublés de tourisme non classés sont limités à 15 000 € avec un abattement de 30 %. Au-delà, le régime réel s’applique.
Le PLF 2027 va-t-il supprimer l’amortissement en LMNP ?
Non, le projet de loi de finances pour 2027 ne supprime pas l’amortissement, il propose de le plafonner. Le texte initial prévoit 2,5 % par an dans la limite de 7 000 € par foyer, et 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme. Ce n’est qu’un projet en discussion au Parlement, qui peut être modifié ou abandonné. Seule la loi de finances promulguée fera foi.
Quels prélèvements sociaux paie un loueur en meublé non professionnel ?
Les bénéfices de location meublée non professionnelle sont soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine au taux global de 18,6 %, dont 10,6 % de CSG. Ce taux s’applique depuis l’imposition des revenus 2025. La plus-value immobilière reste, elle, soumise à 17,2 %. Au micro-BIC, la base est le revenu après abattement ; au réel, le résultat après charges et amortissements.
Comment éviter que la réintégration des amortissements pèse à la revente ?
Plusieurs leviers existent : allonger la durée de détention, puisque la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Financer à crédit limite aussi l’amortissement réellement déduit. Transmettre le bien par donation ou succession ne déclenche pas de plus-value. Chaque levier doit être chiffré avec un expert-comptable avant de décider.
Un studio rentable se décide sur 10 ans, pas sur une année
Le LMNP reste rentable en 2027, à condition de raisonner sur toute la durée de détention. La réintégration des amortissements a rapproché le réel du micro-BIC pour les achats comptant revendus tôt. Le crédit et la détention longue redonnent l’avantage au réel, sous réserve du sort du PLF 2027.
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⚠️ Cet article fournit une information générale à jour en octobre 2026 et ne constitue pas un conseil personnalisé. La simulation repose sur des hypothèses simplifiées et le PLF 2027 peut encore évoluer. Chaque situation étant particulière, rapprochez-vous de votre expert Extencia.
