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Mis à jour en octobre 2026
Un appartement hérité qui attend que les héritiers se mettent d’accord. Un studio entre deux locataires depuis l’an dernier. Une maison en travaux qui n’avancent plus. Au 1er janvier 2027, ces situations très courantes peuvent déclencher la nouvelle taxe logement vacant, la TVLH, créée par la loi de finances pour 2026 et codifiée à l’article 1406 bis du code général des impôts.
La réponse courte : dans les communes en zone tendue, tout logement vide depuis au moins un an au 1er janvier 2027 est taxé d’office, à 17 % de sa valeur locative la première année puis 34 %, et jusqu’à 30 % et 60 % si la commune a voté une majoration. Ailleurs, la taxe ne s’applique que si la commune l’a votée, pour une vacance d’au moins deux ans, avec un taux plafonné à 50 %.
Pour l’éviter, deux leviers légaux : occuper ou louer le logement plus de 90 jours consécutifs, ou prouver que la vacance ne dépend pas de vous. Ce guide vous permet de vérifier, en quelques minutes, si votre bien est concerné, combien il pourrait vous coûter et quelles décisions prendre avant le 1er janvier.
🔍 L’article en bref
- Une taxe unique dès 2027 : la TVLH remplace la TLV et la THLV à compter des impositions 2027 (article 1406 bis du CGI).
- Zone tendue : application automatique dès 1 an de vacance au 1er janvier, 17 % puis 34 % de la valeur locative, jusqu’à 30 % puis 60 % sur délibération.
- Hors zone tendue : uniquement si la commune l’a votée (délibération avant le 1er octobre 2026), dès 2 ans de vacance, taux plafonné à 50 %.
- Le compteur tourne déjà : la vacance s’apprécie au 1er janvier 2027, un logement vide depuis début 2026 peut donc être taxé dès 2027.
- Deux portes de sortie : une occupation de plus de 90 jours consécutifs, ou une vacance indépendante de votre volonté (vente ou location au prix du marché sans preneur, gros travaux).
- Résidence secondaire meublée : elle relève de la taxe d’habitation, majorable de 5 % à 60 % en zone tendue, pas de la taxe sur la vacance.
- Biens hérités en indivision : documentez chaque démarche, chiffrez les options et tenez à jour la déclaration d’occupation.
Ce que change la nouvelle taxe logement vacant au 1er janvier 2027
Jusqu’ici, deux impôts coexistaient. La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) visait les communes en zone tendue. La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) pouvait être votée par les autres communes. La loi de finances pour 2026 fusionne ces deux dispositifs en une seule taxe, la TVLH 2027.
Le décret n° 2026-831 du 25 août 2026, publié au Journal officiel le 29 août 2026, fixe la liste des communes où elle s’applique de plein droit. Le principe reste le même : taxer les logements laissés vides pour inciter à les remettre sur le marché.
Avant et après : le comparatif
| Critère | Jusqu’en 2026 | À partir de 2027 |
|---|---|---|
| Nom de la taxe | TLV (zone tendue) ou THLV (ailleurs) | TVLH, taxe unique |
| Base légale | Art. 232 et art. 1407 bis du CGI | Art. 1406 bis du CGI |
| Zone tendue | TLV automatique, 17 % puis 34 % | TVLH automatique, 17 % puis 34 %, majorable jusqu’à 30 % puis 60 % |
| Hors zone tendue | THLV si votée, taux de la taxe d’habitation | TVLH si votée, taux libre plafonné à 50 % |
| Bénéficiaire | État (TLV) ou commune (THLV) | Commune ou intercommunalité |
💡 Le savoir-clé : les délibérations antérieures instituant la THLV cessent de produire effet au 1er janvier 2027. Une commune hors zone tendue qui n’a pas délibéré à nouveau avant le 1er octobre 2026 ne peut pas appliquer la TVLH en 2027.
Pourquoi la commune devient un acteur central
Le produit de la taxe revient désormais aux communes et intercommunalités. Elles décident de la majorer en zone tendue ou de l’instituer ailleurs. Elles supportent aussi le coût des dégrèvements accordés, ce qui pourrait les inciter à suivre de près les logements vides de leur territoire.
📊 3 689 communes relevaient en 2026 du champ de l’ancienne TLV, selon la DGFiP. La liste annexée au décret du 25 août 2026 prend le relais pour la TVLH.
Suis-je concerné ? Le test en 4 questions
La TVLH ne frappe pas tous les logements inoccupés. Elle répond à des critères précis, fixés par l’article 1406 bis. Répondez aux quatre questions ci-dessous dans l’ordre : si vous répondez « non » à l’une d’elles, votre bien sort du champ de la taxe.
- Question 1 — S’agit-il d’un logement ? Un local à usage d’habitation, habitable en l’état. Un local commercial vide n’est pas visé.
- Question 2 — Est-il vide au 1er janvier 2027 ? La situation s’apprécie à cette date précise, pas en cours d’année.
- Question 3 — Depuis combien de temps ? Au moins 1 an en zone tendue, au moins 2 ans ailleurs. Une occupation de plus de 90 jours consécutifs pendant cette période fait tomber la taxe.
- Question 4 — La taxe s’applique-t-elle dans votre commune ? Oui d’office en zone tendue. Ailleurs, seulement si le conseil municipal ou intercommunal l’a votée.
Zone tendue ou non : le tableau de lecture
| Situation de la commune | Vacance minimale au 1er janvier | Taux 1re année | Taux à partir de la 2e année |
|---|---|---|---|
| Zone tendue (liste du décret) | 1 an | 17 % (jusqu’à 30 % si majoration) | 34 % (jusqu’à 60 % si majoration) |
| Hors zone tendue, taxe votée | 2 ans | Fixé par la commune, 50 % maximum | Fixé par la commune, 50 % maximum |
| Hors zone tendue, taxe non votée | — | Pas de TVLH | Pas de TVLH |
Pour savoir si votre commune figure en zone tendue, le plus simple est d’utiliser le simulateur officiel de Service-Public.fr. Pour une commune hors zone tendue, renseignez-vous directement en mairie ou auprès de votre intercommunalité : ce sont elles qui ont délibéré.
⚠️ Point de vigilance : le compteur tourne déjà. La vacance s’apprécie au 1er janvier 2027 ; un logement en zone tendue resté vide depuis le 1er janvier 2026 remplit donc la condition d’un an dès la première année d’application.
Qui reçoit l’avis d’imposition ?
La taxe est due par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation, ou l’emphytéote, à condition qu’il dispose du logement depuis le début de la période de vacance retenue. En cas de démembrement, c’est donc l’usufruitier qui est visé, pas le nu-propriétaire.
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Combien vous coûtera un logement vide en 2027
Le calcul est simple : valeur locative cadastrale × taux. La valeur locative est celle retenue pour la taxe d’habitation (article 1409 du CGI). Elle figure sur votre avis de taxe foncière et dans votre espace « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr. Elle est souvent bien inférieure au loyer de marché.
Exemple chiffré : une valeur locative de 2 400 €
Prenons un logement dont la valeur locative cadastrale est de 2 400 €. Le tableau ci-dessous applique les taux légaux. Il s’agit d’une illustration : votre montant dépend de la valeur locative réelle de votre bien et des décisions de votre commune.
| Situation | 1re année d’imposition | À partir de la 2e année |
|---|---|---|
| Zone tendue, taux légal (17 % puis 34 %) | 408 € | 816 € |
| Zone tendue, majoration maximale (30 % puis 60 %) | 720 € | 1 440 € |
| Hors zone tendue, taux maximal voté (50 %) | 1 200 € | 1 200 € |
📊 60 % : c’est le taux maximal applicable dès la deuxième année d’imposition en zone tendue, si la commune vote la majoration. À ce niveau, la taxe peut dépasser la taxe foncière du même bien.
Une taxe qui s’ajoute, pas qui remplace
La TVLH ne se substitue pas à la taxe foncière : un logement vide supporte les deux. Si vous louez ou si vous détenez vos biens via une société, notre article sur la taxe foncière 2026 des bailleurs, LMNP et SCI vous aide à mesurer le coût global de détention.
- Taxe foncière : due chaque année, que le bien soit occupé ou non.
- TVLH : due en plus, tant que la vacance se prolonge au 1er janvier.
- Charges de copropriété, assurance, entretien : elles courent aussi sans aucun loyer en face.
✅ Bonne pratique : additionnez taxe foncière, TVLH et charges sur 12 mois, puis comparez ce total au loyer net que le bien rapporterait. Ce simple calcul suffit souvent à trancher entre vendre, louer ou garder.
Exonération logement vacant : les cas où la taxe ne s’applique pas
L’article 1406 bis prévoit plusieurs exclusions. Deux d’entre elles concernent directement les particuliers et les SCI familiales : l’occupation d’au moins 90 jours et la vacance indépendante de la volonté du propriétaire.
Les exclusions prévues par la loi
- Occupation de plus de 90 jours consécutifs au cours de la période de référence : un bail de quatre mois, même de courte durée, suffit à faire tomber la taxe.
- Vacance indépendante de votre volonté : le logement est proposé à la vente ou à la location au prix du marché sans trouver preneur, ou il nécessite de lourds travaux pour être habitable.
- Logements sociaux détenus par les organismes HLM et certaines entités publiques, hors du champ de cet article.
Sur la vacance involontaire, l’administration a précisé sa doctrine pour l’ancienne TLV dans le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP). Elle retient notamment les travaux dont le montant dépasse 25 % de la valeur vénale du logement, et la mise en vente ou en location au prix du marché sans preneur. Les commentaires propres à la TVLH restent attendus ; ces critères sont repris ici à titre indicatif.
Les preuves à rassembler dès maintenant
| Motif invoqué | Preuves utiles |
|---|---|
| Mise en vente au prix du marché | Mandats d’agence datés, annonces, historique des baisses de prix, comparatif de prix du quartier |
| Mise en location sans locataire | Mandat de gestion, annonces publiées, refus ou absence de candidats, loyer aligné sur le marché |
| Travaux lourds | Devis, factures, permis ou déclaration préalable, estimation de la valeur vénale |
| Occupation de plus de 90 jours | Bail, quittances, état des lieux d’entrée et de sortie |
⚠️ Point de vigilance : c’est au propriétaire de prouver que la vacance ne dépend pas de lui. Un prix de vente nettement au-dessus du marché ou une annonce isolée risque de ne pas suffire. Conservez des traces datées dès le premier jour de vacance.
La résidence secondaire meublée, un autre régime
Un logement meublé, utilisé comme résidence secondaire, relève de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et non de la taxe sur la vacance. Mais en zone tendue, la commune peut appliquer une majoration de 5 % à 60 % de sa part de taxe d’habitation. Le meublé n’est donc pas une échappatoire gratuite : il faut comparer.
Un doute sur la qualification de votre bien ? Posez votre question à nos experts.
Logement hérité en indivision : 3 pièges à éviter
Les biens reçus par succession sont particulièrement exposés : plusieurs héritiers, des décisions qui exigent l’accord de tous ou d’une majorité, des délais qui s’allongent. Pendant ce temps, le logement reste vide et le compteur de la TVLH tourne. Voici trois erreurs fréquentes et faciles à éviter.
Piège n° 1 : laisser le temps passer sans traces
Le désaccord entre indivisaires ou la lenteur du règlement de la succession ne garantissent pas, à eux seuls, que la vacance sera jugée involontaire. Ce qui compte, ce sont les démarches concrètes pour vendre ou louer. Mandatez une agence au prix du marché dès que possible, et gardez chaque échange.
Piège n° 2 : meubler à la hâte pour passer en résidence secondaire
Installer quelques meubles pour faire basculer le bien en résidence secondaire peut sembler habile. En zone tendue, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, avec sa majoration éventuelle, peut coûter autant voire plus. Et un logement sommairement meublé ne correspond pas forcément à une vraie résidence secondaire.
Piège n° 3 : oublier la déclaration d’occupation
Chaque propriétaire doit déclarer l’occupation de ses logements dans le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » avant le 1er juillet, dès qu’un changement intervient. Après un décès, la mise à jour est souvent oubliée. Or l’administration fiscale s’appuie sur ces données, et l’absence ou l’inexactitude de déclaration est sanctionnée d’une amende de 150 € par local. Notre article sur l’obligation déclarative des propriétaires détaille la marche à suivre.
| Option pour un bien indivis vide | Effet sur la TVLH | À anticiper |
|---|---|---|
| Vendre | Fin de la taxe à la cession | Accord des indivisaires, plus-value éventuelle |
| Louer (même 4 à 6 mois) | Pas de taxe si occupation de plus de 90 jours consécutifs | Choix du bail, fiscalité des loyers |
| Occupation par un héritier | Logement occupé, donc hors du champ | Indemnité d’occupation en principe due à l’indivision |
| Apporter à une SCI | Ne supprime pas la vacance | Frais, gouvernance, pertinence à long terme |
✅ Bonne pratique : désignez un indivisaire référent chargé de suivre les démarches de vente ou de location, d’archiver les preuves et de tenir à jour la déclaration d’occupation.
Pour structurer une indivision ou envisager une société civile, l’équipe juridique d’Extencia peut vous aider à poser les bases d’une gestion apaisée.
Vacant, loué ou résidence secondaire : comment arbitrer
Éviter la taxe n’est pas une fin en soi. La bonne décision dépend du coût global de chaque option et de vos projets pour le bien. Le tableau ci-dessous résume les grandes options et leurs conséquences fiscales.
| Option | Fiscalité locale | Revenus | Pour qui ? |
|---|---|---|---|
| Laisser vide | Taxe foncière + TVLH | Aucun | Situation transitoire, très courte |
| Location nue | Taxe foncière | Revenus fonciers | Bailleur qui veut de la simplicité |
| Location meublée | Taxe foncière (et CFE le cas échéant) | Revenus BIC (LMNP) | Bailleur qui cherche un meilleur rendement |
| Résidence secondaire meublée | Taxe foncière + taxe d’habitation, majorable en zone tendue | Aucun | Usage personnel réel du bien |
| Vente | Fin des taxes locales | Prix de cession | Bien sans projet d’usage |
- Calculez le coût réel de la vacance sur un an, taxes et charges comprises.
- Comparez au revenu net d’une location, après fiscalité.
- Vérifiez les contraintes : performance énergétique du logement, travaux, accord des copropriétaires ou des indivisaires.
Les experts du pôle immobilier et location meublée d’Extencia réalisent ces arbitrages au quotidien, de l’audit de patrimoine locatif à la gestion des SCI familiales.
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Le calendrier à retenir
| Date | Ce qui se passe |
|---|---|
| 29 août 2026 | Publication du décret fixant la liste des communes en zone tendue |
| 1er octobre 2026 | Date limite des délibérations des communes hors zone tendue pour 2027 |
| 1er janvier 2027 | Date d’appréciation de la vacance pour la première TVLH |
| Avant le 1er juillet 2027 | Mise à jour de la déclaration d’occupation en cas de changement |
| Fin 2027 | Réception des premiers avis de TVLH (à confirmer selon le calendrier de l’administration) |
💡 Le savoir-clé : tout se joue au 1er janvier. Un bail signé et un locataire installé avant cette date, pour plus de 90 jours, suffisent à sortir le logement du champ de la taxe pour l’année.
Les textes officiels sont accessibles sur la fiche actualité de Service-Public.fr et sur la page dédiée de la préfecture du Bas-Rhin, qui détaille taux et délibérations.
Un logement vide, une décision à prendre avant le 1er janvier
La TVLH change d’échelle la fiscalité des logements vacants : taxe automatique dans les zones tendues, taux pouvant atteindre 60 %, communes désormais seules aux commandes. Pour un propriétaire, la question n’est plus seulement fiscale. Elle impose de choisir un vrai projet pour chaque bien vide.
Depuis 1944, Extencia accompagne les propriétaires et les dirigeants dans leurs choix patrimoniaux, avec 12 implantations, de Bordeaux à Paris. Entrepreneurs au service des entrepreneurs, nos experts vous aident à chiffrer chaque option et à sécuriser vos démarches.
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Questions fréquentes sur la taxe logement vacant
Qu’est-ce que la TVLH ?
La TVLH, taxe sur la vacance des locaux d’habitation, est la taxe unique sur les logements vides créée par la loi de finances pour 2026. Elle remplace, à compter des impositions 2027, la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Elle est codifiée à l’article 1406 bis du code général des impôts. Son produit revient aux communes et aux intercommunalités.
Quand un logement est-il considéré comme vacant ?
Un logement est vacant lorsqu’il n’est ni occupé ni meublé pour un usage d’habitation au 1er janvier de l’année d’imposition. La vacance doit durer depuis au moins un an en zone tendue, et depuis au moins deux ans ailleurs. Une occupation de plus de 90 jours consécutifs pendant cette période suffit à écarter la taxe. Un logement meublé utilisé comme résidence secondaire relève, lui, de la taxe d’habitation.
Comment savoir si ma commune est en zone tendue ?
La liste des communes en zone tendue est fixée par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026. Le moyen le plus simple de vérifier est le simulateur officiel de Service-Public.fr, qui indique si une commune est soumise à la taxe sur la vacance. Pour une commune hors zone tendue, la mairie ou l’intercommunalité peut vous dire si la taxe a été votée. Ces délibérations devaient être prises avant le 1er octobre 2026 pour s’appliquer en 2027.
Quel est le taux de la taxe sur les logements vacants en 2027 ?
En zone tendue, le taux légal est de 17 % de la valeur locative la première année, puis de 34 % les années suivantes. La commune peut majorer ces taux jusqu’à 30 % et 60 %. Hors zone tendue, la commune fixe librement le taux si elle institue la taxe, sans dépasser 50 %. La base de calcul est la valeur locative cadastrale du logement.
Comment éviter la taxe sur un logement vide ?
Le moyen le plus sûr est de faire occuper le logement plus de 90 jours consécutifs pendant la période de référence, par exemple grâce à un bail. Vous pouvez aussi démontrer que la vacance est indépendante de votre volonté : mise en vente ou en location au prix du marché sans preneur, ou travaux lourds nécessaires pour rendre le logement habitable. Dans ce cas, conservez des preuves datées de toutes vos démarches. Une autre solution consiste à vendre le bien avant le 1er janvier.
Un logement hérité en indivision est-il soumis à la TVLH ?
Oui, un logement hérité n’échappe pas à la taxe du seul fait de la succession ou de l’indivision. Si le bien reste vide au 1er janvier et que les conditions de durée sont remplies, la taxe peut s’appliquer. Les indivisaires ont intérêt à engager rapidement des démarches de vente ou de location au prix du marché et à en garder la trace. Il faut aussi mettre à jour la déclaration d’occupation sur impots.gouv.fr.
Les travaux permettent-ils d’échapper à la taxe ?
Pour l’ancienne TLV, l’administration admettait l’exonération lorsque les travaux nécessaires pour rendre le logement habitable dépassaient 25 % de sa valeur vénale. Cette doctrine, publiée au BOFiP, devrait guider l’appréciation de la vacance involontaire pour la TVLH, dont les commentaires restent attendus. De simples travaux d’embellissement ne suffisent pas. Conservez devis, factures et estimation de la valeur du bien.
⚠️ Cet article fournit une information générale à jour en octobre 2026 et ne constitue pas un conseil personnalisé. Chaque situation étant particulière, rapprochez-vous de votre expert Extencia.
