🔍 L’article en bref
- Le coefficient de conversion de l’électricité passe de 2,3 à 1,9 dans le calcul du DPE depuis le 1er janvier 2026.
- Environ 850 000 logements sortent du statut de passoire thermique (F ou G) sans le moindre travaux.
- Près de 7 millions de résidences principales gagnent au moins une classe, dont 91 % chauffées à l’électricité.
- La mise à jour de l’étiquette est gratuite via l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, sans nouvelle visite d’un diagnostiqueur.
- Elle concerne les DPE réalisés après le 1er juillet 2021 et encore en cours de validité.
- Attention : le reclassement ne gèle pas le calendrier des interdictions de location (F en 2028, E en 2034).
- Un bien bloqué à la location peut redevenir louable — d’où l’intérêt d’un audit patrimonial.
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Du jour au lendemain, 850 000 logements ont quitté le statut de passoire thermique. Sans un coup de perceuse, sans un devis d’artisan, sans un euro de travaux. Le déclencheur ? Un simple chiffre modifié dans une formule de calcul. Le coefficient de conversion de l’électricité DPE 2026 est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier, et cette décimale change tout pour des millions de propriétaires.
Si vous détenez un bien chauffé à l’électricité, votre étiquette énergétique a probablement gagné une, voire deux lettres. Un studio étiqueté G hier peut afficher un F, voire un E, aujourd’hui. Pour un bailleur, ce n’est pas une nuance technique : c’est la différence entre un bien louable et un bien bloqué. Décryptage, côté gestion de patrimoine.
Ce qui change vraiment au 1er janvier 2026
Le Diagnostic de Performance Énergétique ne mesure pas seulement l’énergie que vous consommez. Il la traduit en « énergie primaire », c’est-à-dire l’énergie brute qu’il a fallu produire et acheminer pour alimenter votre logement. Entre l’électricité qui arrive à votre compteur et l’énergie primaire mobilisée en amont, on applique un coefficient de conversion.
Pourquoi ce coefficient pénalisait l’électricité
Jusqu’à fin 2025, ce coefficient était fixé à 2,3. Concrètement, chaque kilowattheure consommé comptait pour 2,3 dans le calcul de l’étiquette. Un poids lourd qui plaçait les logements électriques en bas de classement, alors même que l’électricité française est décarbonée à plus de 90 % grâce au nucléaire et aux renouvelables.
💡 Le savoir-clé : le coefficient de 2,3 datait d’une époque où l’on raisonnait rendement de production. Il ne reflétait plus le contenu carbone réel de l’électricité en France, d’où sa révision pour s’aligner sur la valeur européenne actualisée.
2,3 → 1,9 : ce que la nouvelle formule change
Le passage à 1,9 représente une baisse de 17,4 % du poids de l’électricité dans le calcul. Un exemple parle mieux qu’une démonstration.
| Logement 100 % électrique | Avant (coef. 2,3) | Depuis 2026 (coef. 1,9) |
|---|---|---|
| Consommation finale | 10 000 kWh/an | 10 000 kWh/an |
| Énergie primaire retenue au DPE | 23 000 kWh | 19 000 kWh |
| Écart | — | − 17 % environ |
La consommation réelle n’a pas bougé d’un kilowattheure. Seule la manière de la comptabiliser a changé. Mais cette bascule suffit à faire franchir un ou deux paliers de classe à des millions de biens.
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Votre bien est-il concerné par le reclassement ?
Tous les logements ne profitent pas également de la réforme. Le gain dépend de la part de l’électricité dans vos consommations. Plus votre bien est chauffé à l’électricité, plus le reclassement joue en votre faveur.
📊 Près de 7 millions de résidences principales gagnent au moins une classe énergétique avec le nouveau calcul, et 91 % d’entre elles sont des logements chauffés à l’électricité — source : economie.gouv.fr.
Les logements électriques en première ligne
Convecteurs, panneaux rayonnants, pompes à chaleur, ballon d’eau chaude électrique : ces équipements tirent le meilleur parti du nouveau coefficient. À l’inverse, un logement au gaz ou au fioul ne voit pas son étiquette évoluer, puisque le coefficient de ces énergies reste inchangé.
- Fort gain probable : studios et petites surfaces chauffés à l’électricité, souvent classés F ou G.
- Gain modéré : logements mixtes (électricité + autre énergie).
- Aucun gain : logements chauffés uniquement au gaz, au fioul ou au bois.
Petites surfaces : l’autre correction du DPE
Les logements chauffés à l’électricité de petite taille cumulaient un double handicap : le poids de l’électricité et un mode de calcul défavorable à l’eau chaude sanitaire sur les faibles surfaces. La réforme allège la première pénalité. Pour un investisseur positionné sur le locatif étudiant ou les studios de centre-ville, l’effet peut être décisif.
✅ Bonne pratique : avant tout arbitrage, faites l’inventaire des étiquettes de votre parc. Un bien qui passe de G à E ne relève plus de la même stratégie — ni du même calendrier réglementaire.
C’est exactement le type d’arbitrage que nous accompagnons pour nos clients investisseurs en immobilier et location meublée, en reliant l’étiquette énergétique à la rentabilité réelle du bien.
Comment obtenir votre nouvelle étiquette, gratuitement
Bonne nouvelle : inutile de refaire réaliser un diagnostic. Le reclassement ne se fait pas automatiquement sur votre document existant, mais la mise à jour est simple, gratuite et sans visite d’un professionnel.
La mise à jour via l’Observatoire ADEME
L’ADEME met à disposition une attestation officielle qui recalcule votre étiquette avec le coefficient de 1,9. Voici la marche à suivre.
- Étape 1 : munissez-vous de votre numéro ADEME à 13 chiffres, en haut à droite de votre rapport de DPE.
- Étape 2 : rendez-vous sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME et saisissez ce numéro.
- Étape 3 : téléchargez l’attestation actualisée, qui remplace l’étiquette de votre DPE en cours.
Les conditions à remplir
La mise à jour gratuite est ouverte aux logements dont le DPE a été réalisé après le 1er juillet 2021 et dont la validité court toujours. L’attestation reste valable jusqu’à la fin de validité du diagnostic initial. Les DPE émis en 2025 et avant restent parfaitement valides : la démarche est un droit, pas une obligation.
⚠️ Point de vigilance : un bailleur peut mettre à jour l’étiquette d’un logement actuellement loué. C’est un levier utile pour régulariser une situation litigieuse ou sécuriser un bail sur un bien qui frôlait l’interdiction.
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Ce que le reclassement change pour votre stratégie locative
Au-delà de la lettre affichée, c’est votre marge de manœuvre patrimoniale qui évolue. Trois dimensions méritent une relecture immédiate.
Relouer un bien qui était bloqué
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n’est plus considéré comme décent : il ne peut plus être proposé à la location. Un bien reclassé en F, voire en E, redevient louable. Pour un propriétaire qui envisageait de laisser son studio vacant faute de solution, l’équation change du tout au tout.
Valorisation, vente et négociation
L’étiquette pèse sur le prix. La « décote passoire » observée sur le marché s’atténue mécaniquement pour les biens reclassés. À la revente comme à la mise en location, une meilleure classe redonne du pouvoir de négociation et élargit le vivier d’acquéreurs ou de locataires.
| Situation | Avant 2026 (classe G) | Après reclassement (classe E ou F) |
|---|---|---|
| Mise en location | Interdite | Autorisée (sous réserve du calendrier) |
| Attractivité à la revente | Décote forte | Décote atténuée |
| Travaux imposés à court terme | Urgents | Reportés, à planifier |
Travaux : arbitrer plutôt que subir
Un reclassement ne signifie pas « ne rien faire ». Il vous offre du temps pour planifier des travaux au bon moment, articulés avec vos revenus fonciers et les dispositifs d’aide. C’est une fenêtre pour raisonner rendement plutôt qu’urgence. Nos équipes, notamment à Bordeaux et Paris, intègrent ces arbitrages dans une vision globale de gestion comptable et fiscale.
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Le piège à éviter : le reclassement ne gèle pas le calendrier
Voici le point que beaucoup de propriétaires vont manquer. Sortir du statut de passoire ne vous exonère pas des échéances à venir. Le calendrier d’interdiction de location continue de courir, classe par classe.
F interdit en 2028, E en 2034
- Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G ne sont plus louables (nouveaux baux).
- 1er janvier 2028 : interdiction de location étendue aux logements classés F.
- 1er janvier 2034 : interdiction étendue aux logements classés E.
Un bien passé de G à F échappe à l’interdiction immédiate, mais rejoint l’échéance de 2028. Un bien reclassé en E gagne un vrai répit, jusqu’en 2034. Le reclassement déplace le curseur ; il ne l’efface pas. Pour les baux en cours, l’interdiction s’applique au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite.
⚠️ Point de vigilance : ne confondez pas répit et exonération. Un logement reclassé en F reste soumis à l’échéance 2028. Sans plan de travaux, il redeviendra non louable dans quelques années.
Anticiper au lieu de courir après les échéances
La bonne réaction n’est pas de se réjouir puis de refermer le dossier. C’est de profiter du temps gagné pour bâtir un plan : quels biens conserver, lesquels rénover, lesquels céder. Certaines dérogations existent d’ailleurs pour des contraintes architecturales, patrimoniales ou de copropriété — autant de paramètres à intégrer dans une lecture d’ensemble.
✅ Bonne pratique : reliez chaque étiquette à une décision. Reclassé et gardé, reclassé et rénové, ou cédé avant l’échéance suivante. Une stratégie patrimoniale se pilote, elle ne se subit pas.
Transformez ce répit en stratégie
Le nouveau coefficient de 1,9 est une vraie bonne nouvelle pour les bailleurs de logements électriques : des biens débloqués, une décote allégée, du temps retrouvé. Mais un répit mal exploité redevient un problème. La question n’est plus « ma passoire est-elle sauvée ? », mais « comment j’arbitre mon parc face aux échéances de 2028 et 2034 ? ».
Depuis 1944, Extencia accompagne les entrepreneurs et les investisseurs dans leurs décisions patrimoniales, avec une lecture qui relie fiscalité, rentabilité et réglementation. Vos étiquettes viennent de changer : votre stratégie locative mérite une relecture.
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Mon logement est-il encore une passoire thermique en 2026 ?
Cela dépend de son mode de chauffage. Si votre logement est chauffé à l’électricité, le nouveau coefficient de 1,9 a pu lui faire gagner une ou deux classes et le sortir du statut de passoire (F ou G). Un logement au gaz ou au fioul, lui, ne bénéficie d’aucun changement. La seule façon de savoir est de recalculer l’étiquette avec le nouveau coefficient via l’attestation ADEME.
Pourquoi le coefficient de l’électricité passe-t-il de 2,3 à 1,9 ?
Le coefficient de 2,3 pénalisait l’électricité alors que celle-ci est décarbonée à plus de 90 % en France grâce au nucléaire et aux renouvelables. Le passage à 1,9 aligne la France sur la valeur européenne actualisée et corrige un traitement défavorable de l’électricité par rapport au gaz ou au fioul importés. La mesure s’applique depuis le 1er janvier 2026.
Comment mettre à jour mon DPE gratuitement en 2026 ?
Rendez-vous sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, saisissez le numéro ADEME à 13 chiffres figurant en haut à droite de votre rapport de DPE, puis téléchargez l’attestation actualisée. La démarche est gratuite et ne nécessite aucune nouvelle visite de diagnostiqueur. L’attestation remplace l’étiquette de votre DPE en cours.
Quels logements peuvent bénéficier de la mise à jour gratuite ?
La mise à jour concerne les logements dont le DPE a été réalisé après le 1er juillet 2021 et dont la validité court toujours. L’attestation actualisée reste valable jusqu’à la fin de validité du diagnostic initial. Les DPE émis avant restent valides : la mise à jour est un droit, pas une obligation.
Combien de logements sortent du statut de passoire grâce à la réforme ?
Environ 850 000 logements sortent du statut de passoire thermique (classes F ou G) sans travaux, sur les 4,8 millions de passoires recensées dans le parc de résidences principales. Au total, près de 7 millions de logements gagnent au moins une classe énergétique, dont 91 % sont chauffés à l’électricité.
Le reclassement me dispense-t-il des travaux de rénovation ?
Non. Le reclassement déplace votre bien dans le calendrier d’interdiction, mais ne le supprime pas. Les logements classés F seront interdits à la location au 1er janvier 2028 et ceux classés E au 1er janvier 2034. Un bien reclassé en F reste donc concerné par l’échéance 2028. Le répit obtenu doit servir à planifier les travaux au bon moment.
Puis-je mettre à jour l’étiquette d’un logement déjà loué ?
Oui. Un propriétaire-bailleur peut effectuer la mise à jour pour un logement actuellement loué. Cela peut permettre de régulariser une situation litigieuse ou d’éviter d’être concerné par les interdictions de location. Pour un bail en cours, l’interdiction éventuelle s’applique au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite.
