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Les dispositifs de défiscalisation immobilière en 2020

Publié le 13 novembre 2020 par Aurélie San José

L’Etat encourage les investissements pour soutenir la construction de maisons neuves ou la restauration de maisons anciennes. Ainsi, nous allons voir les différents dispositifs de défiscalisation immobilière que cela soit dans l’immobilier neuf (loi Pinel, loi Censi-Bouvard, statut LMNP ou statut LMP) ou dans l’immobilier ancien (loi Denormandie, loi Malraux ou loi Monuments Historiques).

En fonction de votre niveau d’imposition et de votre projet, certaines solutions seront à privilégier par rapport à d’autres. Pour être conseillé à ce sujet en fonction de votre situation, n’hésitez pas contacter nos experts au sein de notre cabinet comptable.

 

dispositif de défiscalisation immobilière : la loi Pinel

Le dispositif Pinel s’adresse aux personnes qui souhaitent acheter un bien immobilier neuf pour le louer comme résidence principale non meublée. C’est un avantage fiscal qui permet de prétendre à une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 euros. Un avantage qui dépend de la durée de l’engagement choisi : la location du bien pendant 6, 9 ou 12 ans vous permettra ainsi d’obtenir une réduction de 12, 18 ou 21%. La loi Pinel est prolongée jusqu’au 31 décembre 2021.

la loi pinel et les Avantages de l’investissement locatif :

Une réduction d’impôt

Les contribuables qui souhaitent investir dans un bien neuf peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le montant investi sous certaines conditions : 12% (pour une location de six ans), 18% (neuf ans), et 21 % (12 ans). Le plafond fiscal ne doit pas dépasser 300 000 euros, et 5 500 euros par mètre carré habitable, et le bailleur s’engage à respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire.

autres avantages

C’est un dispositif qui offre donc une réduction d’impôt lors de l’achat d’un bien immobilier neuf. Mais il offre également d’autres avantages. Ainsi, la loi Pinel permet de devenir propriétaire sans apport (le prêt sera remboursé par les loyers perçus, l’épargne et bien entendu l’avantage fiscal), se constituer un patrimoine solide et durable, préparer sa retraite mais aussi protéger sa famille (location du bien à vos enfants, parents, etc.).

Toutefois, il faut que le bien soit mis en location pendant 6 ans au minimum, prolongeable de deux fois 3 années supplémentaires pour ainsi prolonger sa réduction d’impôt. L’achat du bien (appartement ou maison) sous la loi Pinel doit avoir lieu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021.

Les conditions et les bénéficiaires

La loi Pinel permet de devenir propriétaire d’un investissement locatif tout en bénéficiant d’une baisse sur l’impôt sur le revenu. Toutefois, la loi nécessite de respecter certaines conditions : plafonds de ressources du locataire, plafond de loyer Pinel, plafond au m2 et les zones éligibles à ce dispositif.

  • La zone d’implantation du bien : le logement doit être situé dans une zone en tension foncière A, A bis ou B1. Les zones B2 et C peuvent ouvrir droit à la réduction sous quelques autres conditions.
  • Les conditions liées aux locataires : le bien doit être la résidence principale du locataire et être non meublé. Son revenu fiscal annuel ne doit également pas excéder certains plafonds fixés par la loi.
  • La durée de location : le bien immobilier doit être loué pendant au minimum 6 ans.

Les bénéficiaires de la loi Pinel sont les contribuables français résidant et payant leurs impôts en France. Cas particulier : les expatriés. L’avantage du dispositif est maintenu à condition que l’investissement ait été réalisé avant le départ de France.

 

dispositif de défiscalisation immobilière : loi censi-bouvard

Les contribuables français qui investissent dans une résidence de services neuve ou rénovée peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix de revient de l’investissement, pour les logements acquis avant le 31 décembre 2021, pendant 9 ans. Ce dispositif s’applique pour un prix de revient n’excédant pas 300 000 euros sur le bien. Il prévoit la récupération de la TVA, si ces conditions sont remplies et si l’acquisition du bien est neuf :

  • La résidence de services doit proposer au moins 3 services (réception, nettoyage, restauration…)
  • L’exploitant perçoit les loyers qui sont soumis à la TVA à 5,5%
  • L’investisseur doit choisir le statut LMNP Censi-Bouvard et déclarer ses revenus locatifs au régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) 

les conditions

Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, l’acquéreur doit respecter certains points :

  • Être domicilié en France fiscalement
  • Le bien doit être loué dans les douze mois qui suivent l’acquisition
  • Le bien meublé doit être loué à titre de résidence principale
  • Le bien ne peut pas être occupé par un membre de sa famille ou par le propriétaire
  • Le bien doit être loué par bail commercial avec un engagement de conservation de 9 ans minimum
  • Les recettes locatives ne peuvent pas dépasser 23 000 euros par an et représenter plus de 50% des revenus de l’investisseur

les biens immobiliers concernés

Certains logements sont éligibles au dispositif Censi-Bouvard, et d’autres non. Quels sont les critères ?

  • Les biens neufs (en VEFA ou anciens de plus de 15 ans qui avec des travaux les ramènent à un niveau équivalent de biens neufs)
  • Les appartements situés dans des résidences de services (le bien doit être meublé et la résidence doit proposer plusieurs services) : résidences étudiantes, résidences pour seniors, résidences EHPAD…

loi Censi-Bouvard et statut LMNP

L’acquéreur peut cumuler le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), ainsi il peut :

  • Récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien
  • Amortir les achats concernant l’ameublement et l’équipement du logement supérieurs à 598 euros

Investir dans un bien en statut LMNP Censi-Bouvard permet ainsi de bénéficier d’un avantage fiscal, de récupérer la TVA et d’amortir les meubles du bien.

 

dispositif de défiscalisation immobilière : Les statuts LMNP/LMP

Que vous soyez en statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP), vous pouvez déduire vos charges et votre déficit foncier, imputer les amortissements mobiliers et immobiliers, et même bénéficier d’une exonération de plus-value.

L’investisseur est considéré comme un LMNP ou un LMP en fonction du montant des revenus locatifs qu’il perçoit :

  • En-dessous de 23 000 euros :

L’investisseur fait partie du statut LMNP. Pour bénéficier de ce statut, l’investisseur doit proposer son bien tout en ayant une activité professionnelle principale et les gains doivent être inférieurs au montant des revenus globaux du foyer fiscal.

  • Au-dessus de 23 000 euros :

L’investisseur fait partie du statut LMP. En effet, un LMP perçoit plus de 23 000 euros de recettes grâce à la location, est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés et les revenus locatifs doivent être plus importants que les revenus globaux du foyer fiscal soumis à l’IR. Ce statut s’applique pour toute location meublée, même saisonnière.

Avantages fiscaux du LMNP

Le bailleur peut être imposé sous deux régimes : soit le micro-BIC (régime d’imposition choisi d’office) soit le réel (le propriétaire doit en faire la demande). C’est à l’investisseur de choisi l’imposition qui lui semble la plus avantageuse.

Régime Micro-Bic : les recettes liées à la location sont inférieures ou égales à 72 600 euros entre 2020 et 2022 ; possibilité d’appliquer un abattement forfaitaire de 50% des loyers perçus ; l’amortissement est intégré dans la déduction forfaitaire.

Régime Réel : les recettes liées à la location sont comprises entre 72 600 euros et 247 000 euros entre 2020 et 2022 ; possibilité de déduire l’ensemble des charges des recettes ; l’amortissement de la valeur de l’acquisition est envisageable ; le régime est moins contraignant en termes d’obligations comptables.

Un bien meublé est souvent plus rentable qu’une location nue. Les revenus locatifs sont fiscalement allégés et les baux sont moins contraignants. En effet, le bail d’un logement non meublé est valable pour 3 ans alors que pour un meublé il ne l’est que pour un an, voir moins s’il est loué à un étudiant.

 

dispositif de défiscalisation immobilière : loi Denormandie

Le dispositif de défiscalisation Denormandie est une aide pour les futurs propriétaires qui effectuent des travaux de rénovation et de réhabilitation dans un logement ancien en centre-ville. Il concerne donc l’immobilier ancien et vient compléter le dispositif Pinel qui ne couvre pas la totalité du pays.

les avantages de la loi Denormandie

Réduction d’impôt : l’investisseur dans le bien ancien peut bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 euros maximum s’il est mis en location. L’engagement est d’une durée de 6 ans minimum, prolongeable pour 2 fois 3 années supplémentaires, soit 12 ans au total (réduction de 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans).

Il existe d’autres avantages avec le dispositif Denormandie : devenir propriétaire sans apport (souplesse des banques), un complément de revenus durant la retraite et un zonage étendu car de nombreuses villes y sont éligibles (voir la liste des villes éligibles au dispositif Denormandie).

les conditions d’éligibilité

Pour investir avec le dispositif Denormandie, il faut :

  • Acquérir le bien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022
  • Le projet doit avoir un montant inférieur ou égal à 300 000 euros
  • Les travaux d’amélioration doivent représenter 25% du montant total du projet
  • Être majeur et contribuable français

La location du logement :

  • Le bien doit être non meublé
  • Le plafond de ressources doit être respecté pour les locataires
  • Le plafond de loyer imposé par le gouvernement doit être respecté
  • La période de location annoncée (6, 9 ou 12 ans) doit être respecté

les travaux éligibles

Si le bien a été acquis à partir du 1er janvier 2020, il devra bénéficier de travaux d’amélioration équivalents à 25% du montant total du projet avant que le logement soit mis en location (mise en place de nouvelles surfaces habitables ou amélioration, aménagement ou assainissement des surfaces, travaux d’économies d’énergie…).

Si le bien a été acquis en 2019, le logement doit absolument bénéficier de travaux de rénovation à hauteur de 25% du montant global du projet (achat du bien, travaux, frais de notaire).

 

dispositif de défiscalisation immobilière : la loi Malraux et la loi Monuments Historiques

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation qui vise à restaurer des biens immobiliers anciens à caractère historique. L’avantage fiscal peut aller jusqu’à 30% des dépenses réalisées pour les opérations engagées à partir de 2012. La réduction d’impôt est proportionnelle au montant engagé pour la rénovation du bien, dans une limite de 400 000 euros sur 4 ans consécutifs.

Selon la zone dans laquelle le bien est situé, la réduction d’impôt varie. La réduction d’impôt s’élève à 22% des dépenses de travaux pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquables avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine). Il atteint 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquables avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur), les quartiers anciens dégradés et les quartiers conventionnés NPNRU.

Les conditions à respecter

Pour profiter du dispositif Malraux, il faut :

  • Que l’ensemble du bâtiment soit restauré (la qualité du bâti est suivi par un Architecte des Bâtiments de France)
  • Demander une autorisation spéciale auprès du préfet avant tout démarrage des travaux
  • Que les logements nus soient loués à titre de résidence principale pendant au minimum 9 ans
  • Que le bien soit mis en location dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux de rénovation
  • Que le locataire ne soit pas un membre de la famille

les avantages d’investir en loi Malraux

L’investissement par le dispositif Malraux permet de participer à la préservation du patrimoine architectural français (restauration de vieilles bâtisses), de bénéficier d’un régime spécial non plafonné, d’avantages fiscaux considérables et permet de s’assurer des revenus complémentaires.

La plupart du temps, ces investissements sont localisées dans les centres-villes historiques et offrent une excellente opportunité défiscalisation pour les investisseurs.

la loi Monuments Historiques

Ce dispositif permet aux investisseurs qui achètent un bien classé « Monuments Historiques », dans le but de le restaurer et de le préserver, de bénéficier d’une réduction fiscale.

Cette loi concerne essentiellement les ménages fortement imposés et permet de participer à la conversation du patrimoine français.

Si le bien acquis est mis en location, toutes les charges et les travaux de restauration sont déductibles des revenus fonciers de l’acquéreur, et imputables sur le revenu global. Pour obtenir l’avantage fiscal, l’investisseur doit louer le bien pendant au minimum 3 ans et d’en conserver la propriété pendant 15 ans.

 

 

Comme tout investissement faisant l’objet de réductions fiscales, il sera nécessaire d’évaluer si l’ensemble des conditions sont respectées afin de se prémunir de toute requalification de la part de l’administration fiscale. De même, il est important comme tout investissement d’évaluer au préalable les conditions et le niveau de rentabilité de celui-ci.

Dans ce cadre, n’hésitez pas à vous rapprocher de notre cabinet comptable qui sera le plus à même de vous accompagner dans sa réalisation, et vous conseillera dans le choix d’un dispositif de défiscalisation immobilière.